都営三田線巣鴨駅は、東京都豊島区巣鴨3丁目に位置し、JR山手線との乗換駅として機能する都内有数の複合アクセス型商業地です。東京都交通局2024年度（令和6年度）乗降人員データによると、都営三田線・巣鴨駅の1日平均乗車人員は43,731人・降車44,377人・計88,108人で、三田線全27駅の中では神保町（139,451人）・大手町（109,600人）・目黒（108,156人）・三田（105,092人）に次ぐ第5位にランクインします。JR山手線の乗車人員（2024年度67,160人）を加えると、巣鴨駅全体で1日約15万人超が利用する規模に達します。同じ三田線の近隣駅と比較すると、白山（48,388人）・千石（31,304人）・西巣鴨（29,560人）・新板橋（29,972人）を大きく引き離しており、「三田線北部エリアの圧倒的な商業核」としての地位が数値で明確に示されています。

商圏分析の視点で巣鴨駅の本質を把握する上で最重要の前提は、「昼間人口74,857人が夜間人口71,298人を上回る昼間活発型（昼夜比1.05倍）、かつ来街倍率1.41倍という周辺集客型商圏」という特性です。商業人口（買物人口）が夜間人口を約1.41倍上回るということは、居住者以外の外部来街者が積極的に消費しているエリアであることを意味します。とりわけ巣鴨地蔵通り商店街を目指す全国シニア層・外国人観光客・JR山手線経由の通勤客・大正大学の学生など「多様な来街層」が消費を生み出す構造が、他の住宅地型商圏との最大の差別化点です。

巣鴨駅商圏 主要KPI一覧

まず商圏の規模感をつかむために、主要指標を一覧で確認します。巣鴨駅の出店戦略を考える上で最初に理解すべき構造的特性は、「JR山手線と都営三田線のダブルアクセスによる多層来街需要」「単身世帯比率約59%・夜間人口71,298人というスケールの大きさ」「”おばあちゃんの原宿”から若者・インバウンド共存型へ転換加速中という商圏進化のタイミング」という三要素が重なる極めて稀有な立地である点です。東京都交通局2024年度公式データによると、都営三田線・巣鴨駅の1日平均乗降人員は計88,108人で、JR山手線分（67,160人乗車・2024年度）を加えた実質利用者は1日あたり15万人超に達します。

人口・年齢構成の特徴

このセクションで分かること：巣鴨駅1km商圏の居住人口構造・年齢分布・昼間流入の実態。出店ターゲットとなる人口層とその厚みが明確になります。

データによると、巣鴨駅1,000m商圏の夜間人口（居住人口）は71,298人（15M4W）、国勢調査準拠の2020年時点の人口総数は75,377人（20M4W）です。年齢構成の最大の特徴は、20〜34歳の若年〜青年層が厚い「都心近接型若年単身商圏」である点です。特に20-24歳（男2,391人・女2,505人・計4,896人）・25-29歳（男3,128人・女3,284人・計6,412人）・30-34歳（男3,066人・女3,134人・計6,200人）という25〜34歳帯が全年齢区分の中で最多水準を形成しています。これは池袋・大塚・駒込など主要ターミナルへの徒歩・乗換アクセスを求める若年就業者・大学生が、巣鴨駅1km圏に多く居住していることを反映しています。一方で「おばあちゃんの原宿」のイメージとは異なり、居住者としての高齢化率は14,611人÷75,377人≒19.4%と全国平均（27.8%）・東京都平均（約23%）を大幅に下回る「比較的若い居住人口」という実態があります。昼間人口は74,857人（15M4W）で、昼夜比は約1.05倍とほぼ均衡しており、巣鴨地蔵通り商店街の集客によって昼間に外部から来街者が流入していることが数値で確認できます。生徒・学生数は11,709人（15M4W）と大規模で、1km圏内に大正大学（豊島区巣鴨3丁目）・拓殖大学文京キャンパス（文京区小日向）等の高等教育機関が集積する効果が表れています。

年齢別で最も厚みのある層は25〜34歳の若年就業者・大学院生世代です。データによると25-29歳（合計6,412人）・30-34歳（合計6,200人）が商圏最多水準を形成しており、外食・テイクアウト・カフェ・美容・フィットネス・コンビニ等の「単身若年層向けサービス消費」の需要基盤が極めて厚いことが数値で裏付けられます。ただし「おばあちゃんの原宿」として全国から参拝客・観光客を集めるとげぬき地蔵（高岩寺）や巣鴨地蔵通り商店街への集客効果は、居住人口の統計には現れない「来街消費」として商業人口（100,215人）に色濃く反映されています。池袋駅（JR山手線・西武・東武・東京メトロ方面）から徒歩圏・電車1駅という好立地が、巣鴨の若年層居住需要を支える最大の地理的優位性です。同じ三田線沿線の文京区・白山（1日乗降48,388人）や千石（同31,304人）と比較すると、巣鴨は乗降人員が2〜3倍規模であり、商業集積の厚みが段違いです。

世帯構成と住居形態

このセクションで分かること：巣鴨駅周辺に実際に居住する人々の世帯規模・住居形態・家族構成の実態。飲食・小売・サービス業の業態選定とテナント物件の規模設計に直結するデータです。

データによると、巣鴨駅1km商圏の総世帯数は43,457世帯（20M4W・1〜7人以上世帯合計）です。世帯構成の最大の特徴は、単身世帯が25,725世帯・59.2%と全国平均（38.0%）を大幅に上回り、全世帯の6割近くを占める点です。これは豊島区の人口密度が全国最高水準（豊島区第3期SDGs未来都市計画によると人口密度は全国最高水準、外国人人口比率12.3%）という都市的特性と、池袋・渋谷・新宿方面へのアクセス性を重視する若年就業者・学生の居住需要が合わさった結果です。単身世帯59.2%という数値は、外食・テイクアウト・デリバリー・コンビニ・美容室・コインランドリー等の「自分ひとりのための消費」の絶対的な需要厚を意味します。一方、2人世帯（8,882世帯・20.4%）・3人世帯（4,900世帯・11.3%）・4人世帯（3,230世帯・7.4%）と、ファミリー層も一定数居住しており、業態によっては週末ファミリー外食・子どもの習い事需要も狙えます。

住居形態では民営の借家が23,912世帯・55.5%（住居形態別合計43,054世帯を分母）と過半数を占め、持ち家（14,879世帯・34.6%）を大きく上回ります。建て方では共同住宅（マンション・アパート）が34,658世帯・約71.4%（建て方別合計48,966世帯の概算）と圧倒的多数を占め、一戸建ては8,108世帯に留まります。これは典型的な都市型賃貸主体商圏の特性であり、住居形態からみると「転入・転出が多く、新規顧客が継続的に流入し続ける商圏」という出店側にとってプラスの側面があります。ただし、賃貸単身世帯の比率が高いため、「回転が速く新しいものを試す傾向がある反面、地元への深いリピート定着率は持ち家層より低い」という特性も考慮した業態設計が必要です。高齢単身世帯は4,915世帯と絶対数が多く（夜間人口71,298人の約6.9%）、とげぬき地蔵の門前町として外部からも高齢参拝者が集まる「内外ダブルのシニア需要」が、調剤薬局・医療隣接サービス・惣菜・配食サービスの安定需要を生み出しています。

年収分布と高所得世帯比率

このセクションで分かること：巣鴨駅周辺居住者の所得水準・年収分布・高所得世帯の実態。出店時の価格帯設定・客単価設計・業態選定の根拠となる最重要データです。

データによると、巣鴨駅1km商圏の推計世帯年収分布（23M4W・8区分合計）は43,456世帯です。年収分布の最大の特徴は、最多層が年収200万円未満（6,673世帯・15.4%）で、次いで年収300-400万円未満（6,340世帯・14.6%）・年収200-300万円未満（5,035世帯・11.6%）と、比較的低〜中所得層が厚い点です。これは単身賃貸比率が55.5%と突出して高い商圏の特性（学生・若年就業者・単身高齢者が多い）を反映しています。一方で年収700万円以上の世帯は合計12,740世帯・29.3%（700-1,000万未満6,587世帯＋1,000-1,500万未満3,777世帯＋1,500万円以上2,376世帯）に達し、絶対数では相当の規模があります。年収1,000万円以上の高所得層は合計6,153世帯・14.2%（1,000〜1,500万円未満3,777世帯＋1,500万円以上2,376世帯）で、全国平均（約8%）の約1.8倍水準です。

この年収分布から読み取れる出店戦略の骨格は「二極対応型」です。単身若年層（年収200〜400万円帯）向けの「コスパ重視・手軽・SNS映え」と、高所得持ち家層・観光来街者向けの「品質・体験重視・高単価」という両極が共存するため、どちらか一方のターゲットを明確にして業態を絞り込むことが重要です。年収1,500万円以上世帯が2,376世帯（5.5%）と1km圏内に一定数存在することは、同じ豊島区内の他エリア（西巣鴨・新板橋方面）と比較した際の大きな差別化要因であり、「池袋まで行かなくても質の良いものを気軽に楽しみたい」という高所得単身層・高所得シニア層向けのプレミアムサービス（高単価寿司・ワインバー・エステ・パーソナルジム）の潜在需要が眠っています。

商業力・店舗数・年間販売額

このセクションで分かること：巣鴨駅商圏の年間小売販売額・推計商業人口・業種別事業所数。周辺集客型という商圏特性を踏まえ、路面店・路面テナントにとってどのような出店機会があるかを明らかにします。

データによると、巣鴨駅1km圏の年間小売販売額（21M4W）は10,586,532万円＝約1,059億円です。これを都道府県（東京都）の年間小売販売額（21M4W）（1,924,905,500万円＝約19兆2,491億円）と比較すると商圏内の東京都シェアは約0.55%、全国合計（13,325,745,700万円＝約133兆2,574億円）に対しては約0.079%のシェアとなります。夜間人口71,298人の商圏として評価すると、1人当たり換算で約148万円/年（1,059億円÷71,298人）となり、全国平均（約100万円/年）を大幅に上回るという数値が「外部来街者の消費が商圏を下支えしている周辺集客型商圏」の構造を端的に示しています。事業所数データを見ると、飲食店事業所数（14M4W）は544店舗と非常に多く、1km圏内に500店舗超の飲食店が集積するという都心型商圏の凄みが際立ちます。21M4Wデータでは飲食店（M76）437店舗・持ち帰り・配達飲食（M77）24店舗が把握されており、合計461店舗以上の飲食業態が商圏内で競合しています。

テナント賃料については、飲食店ドットコムの巣鴨駅賃料相場データ（直近1年間）によると、平均坪単価：21,312円（直近1年間実績）、最高坪単価：47,084円、最低坪単価：9,096円、主要階：地上1階という状況です。年別推移では2024年：25,258円→2025年：23,044円→2026年：20,871円（年別集計）と3年連続で調整しており、巣鴨駅でテナント物件・貸店舗・居抜き物件を探している方にとって「ピーク時比約17%割安で入居できる可能性がある好タイミング」が到来しています。物件流通状況を見ると、2026年7月時点で「巣鴨地蔵通り商店街沿い1階27.8坪・看板可能物件」「駅近路面店舗1階27.6坪・何業でも可」「駅徒歩1分スナック・バー向け1階30.0坪」等の店舗物件・居抜き物件が実際に流通しており、出店・移転を検討している事業者にとってタイムリーな選択肢が揃っています。なお巣鴨の飲食店事業所数544店舗（14M4W）という多さは競合の激しさも意味しており、差別化戦略なしの出店は厳しい環境でもあります。業態・ターゲット・価格帯の「三点セット」を明確にした上での出店判断が不可欠です。

エリアマーケティング三大人口の比較分析

このセクションで分かること：夜間人口・昼間人口・商業人口（買物人口）の3指標の比較から見えてくる、巣鴨駅商圏の本質的な性格とビジネスポテンシャル。出店戦略の骨格を形成する最重要分析です。

巣鴨駅の商業人口（買物人口）は夜間人口の1.41倍・100,215人に達します。これは「周辺集客型：近隣エリアからの流入あり（2〜5倍の下限付近）」に分類されます。昼夜比1.05倍と昼間人口も夜間を上回っており、「昼間に外部からの来街者が積極的に消費しているエリア」の構造が数値で明確です。商業人口100,215人と夜間人口71,298人との差（28,917人分）は、とげぬき地蔵（高岩寺）を目指す全国からの観光・参拝客、JR山手線経由の通過型購買者、インバウンド外国人観光客、大正大学・拓殖大学の学生が商圏内で消費を行っている「外部消費上乗せ」によるものと考えられます。購買集中度（商業人口÷昼間人口）は1.34倍で、昼間在圏者の消費だけでなく「昼間人口を超える商業活動」がなされている点は、来街者による消費の厚さを示しています。

同じ三田線沿線の白山・千石と比較した場合、白山（乗降48,388人）は閑静な住宅地型で来街倍率は1倍以下と推定され、商業機能は生活基盤型に留まっています。千石（乗降31,304人）も同様に純住宅地型で、大型商業施設の集積はほぼありません。巣鴨はこれら近隣住宅地型駅と比較して、商業人口・来街倍率・飲食店数・年間小売販売額のすべての指標が圧倒的な差をつけている「三田線北部の唯一の商業集積拠点」という地位にあります。一方、池袋（乗降客数世界クラス）や目黒（三田線3位・108,156人）と比べると絶対的な商業規模では劣るものの、「池袋の賑わいのすぐ南・比較的手頃な賃料・独自のシニア観光文化」という差別化軸は、中小規模の個人店・独立系チェーンにとって池袋より競合が薄く参入しやすいポジションです。

産業別事業所数と就業構造

このセクションで分かること：巣鴨駅商圏で働く就業者の産業別内訳と事業所の業種構成。昼間就業者をターゲットにした出店業態の需要分析と競合環境の把握に活用できるデータです。

データによると、巣鴨駅商圏の第2次・3次産業従業者数は46,336人（14M4W）です。産業構造を見ると第3次産業従業者が34,723人（全体の約74.9%）と最大で、第2次産業が5,531人（11.9%）、第1次産業が3人（0.0%）となっています。業種別昼間就業者数を分解すると、最大の就業者数を誇るのが卸売・小売業（8,805人）で、これに次ぐ宿泊・飲食サービス業（4,710人）・医療・福祉（3,770人）・情報通信業（5,941人）・建設業（2,726人）の順となっています。情報通信業の昼間就業者が5,941人という高さは、豊島区・文京区エリアにIT系・クリエイティブ系の事業所が集積していることを反映しており、ITエンジニア・クリエイター向けの高単価ランチ・専門書・電子機器・スキルアップ系サービスの需要基盤として注目に値します。卸売・小売業（8,805人）・宿泊・飲食サービス業（4,710人）の就業者が多いことは、「就業者同士のランチ・打ち合わせ需要・帰宅後の食事需要」が恒常的に存在することを示しています。

不動産業・物品賃貸業の事業所数は516事業所（14M4W）と非常に多く、テナント物件・貸店舗・居抜き物件・事業用物件の情報流通を担う業者が豊富に存在しています。これは出店を検討する事業者にとって「物件情報を入手しやすい環境」を意味する一方、競合する出店希望者も多いことを示唆しています。教育・学習支援業（143事業所）は生徒・学生数11,709人（15M4W）・近隣大学キャンパスという需要基盤と合致しており、英語教室・プログラミングスクール・資格取得塾等の出店余地が見られます。情報通信業の事業所数は167事業所（14M4W）で、この密度の高さはビジネス系・IT系のランチ需要・カフェ需要・フィットネス需要の厚みを裏付けています。

将来人口と出店戦略の方向性

このセクションで分かること：巣鴨駅商圏の2025〜2050年の人口推移・高齢化率の変化。5〜30年スパンでの出店・業態選択の中長期的リスクと機会、テナント長期契約の判断材料を提供します。

データによると、巣鴨駅商圏の将来人口推計は現状から一時増加した後、中長期的に緩やかな減少傾向を示すという特異なパターンです。2020年国勢調査基準（75,377人）から見ると、2025年：74,977人・2030年：77,452人・2035年：79,614人・2040年：81,200人・2045年：81,625人・2050年：81,310人と推移します。特筆すべきは2025〜2045年にかけて人口が増加し続けるという点で、都心近接の巣鴨エリアは人口増加圧力が継続する見通しです。この将来人口の増加傾向は、豊島区第3期SDGs未来都市計画（2026〜2030年）が示す外国人人口の急増（2010年比で2026年は約2倍超の37,877人）・若年層の都心回帰・単身居住需要の持続的拡大が商圏を下支えしているものと考えられます。10年後（2035年）・20年後（2045年）でも8万人超の人口が維持されるという見通しは、テナント物件への中長期賃貸契約（5〜10年）を検討する事業者にとって、人口急減リスクが非常に低い最高水準の立地条件を意味します。

高齢化については、現在の19.4%（65歳以上14,611人）から将来推計を見ると、65歳以上人口は2025年：14,576人・2030年：15,039人・2035年：16,013人・2040年：17,438人・2045年：18,607人・2050年：19,376人と着実に増加します。高齢化率は2040年代に21〜23%に達する見込みですが、それでも全国平均（2040年時点で約36%見込み）を大幅に下回る「全国比では若いが都心型高齢化は着実に進む」パターンです。一方、生産年齢人口（15〜64歳）は2030年：55,054人・2040年：56,369人・2045年：55,390人と横ばいが続き、「若年人口が維持され続ける都心商圏」の特性が出ています。15歳未満人口も2025年：7,580人・2030年：7,358人・2035年：7,119人と緩やかな減少に留まり、学習塾・習い事・保育施設の需要基盤が長期的に維持される見通しです。

消費支出データ分析

このセクションで分かること：巣鴨駅商圏の推計消費支出の費目別内訳と1世帯当たりの支出額。「どの費目に、どの程度の金額が使われているか」を世帯単位で把握することで、出店業態の需要の厚みをより直感的に評価できます。

データによると、巣鴨駅商圏の消費支出データ（23M4W）の分母として、年収8区分合計の43,456世帯を使用します。費目別の1世帯当たり年間支出額を算出すると、食料合計：約82.2万円/年（月約6.9万円）、外食合計：約18.2万円/年（月約1.5万円）、住居合計：約34.5万円/年（月約2.9万円）、交通・通信：約29.1万円/年（月約2.4万円）、教養娯楽：約34.5万円/年（月約2.9万円）、保健医療：約15.3万円/年（月約1.3万円）、教育：約12.1万円/年（月約1.0万円）、その他の消費支出：約42.3万円/年（月約3.5万円）となっています。

特筆すべき項目が三つあります。第一に食料合計が月約6.9万円（年82.2万円）という水準で、単身世帯比率59.2%という商圏特性（単身世帯は世帯あたり食料費が低いが食料小売・テイクアウト消費の頻度は高い）を反映しつつも、総額として1km圏43,456世帯×82.2万円≒357億円という大きな食料消費市場が形成されています。第二に住居合計が月約2.9万円（年34.5万円）という水準で、民営借家55.5%という賃貸主体商圏の家賃支出の重さが見て取れます。これは可処分所得を圧迫する面もある一方、「家で食べないで外食・テイクアウトにする傾向が強い」単身賃貸層の外食率の高さにもつながります。第三にその他の消費支出が月約3.5万円（年42.3万円）という水準で、美容・理容・交際費等「豊かさを彩るサービス消費」が商圏の消費構造の柱となっており、美容室180事業所（21M4W）の多さと整合しています。教養娯楽費（月約2.9万円）はフィットネス・趣味・文化体験への積極消費姿勢を示しており、フィットネスクラブ9施設（21M4W）という商圏サイズに対して意外と少ない供給との間にギャップが存在します。

💰 巣鴨駅エリアで出店・開業する際に使える補助金

巣鴨駅周辺（東京都豊島区・文京区）での出店・開業には、国・東京都・豊島区それぞれの補助金・助成金を組み合わせることで、初期費用を大幅に抑えられる可能性があります。補助金は年度ごとに内容が変わるため、最新情報は必ず公式窓口で確認してください。

よくある質問（FAQ）

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