JR横須賀線・衣笠駅は、横須賀市の内陸部・衣笠エリアに位置する地上駅です。JR東日本2024年度公式データによると、衣笠駅の1日平均乗車人員は7,583人（乗降換算で約15,166人）で、2018年度（8,568人）比では約11.5%の減少となっています。この減少率はJR横須賀線の逗子（約12%減）・東逗子（約12%減）・横須賀（約13%減）・久里浜（約13%減）・田浦（約13%減）と比べると相対的に小幅に収まっており、衣笠エリアの居住地としての底堅さが数字に表れています。路線内の立ち位置を見ると、衣笠駅（7,583人/日・乗車）は北鎌倉（4,143人）・田浦（994人）・横須賀（2,289人）・東逗子（2,241人）・久里浜（2,811人）を大きく上回り、横須賀線末端区間（逗子以南）では最大の利用者数を誇る生活拠点駅としての地位を確保しています。同じく横須賀市内の交通拠点である京急・横須賀中央（1日乗降約5.5万人）・汐入（約2.1万人）・北久里浜（約2.3万人）などとは乗降規模の次元が異なりますが、それは「広域集客型ターミナル」対「定住生活密着型」という商圏の性格の違いによるものです。衣笠駅の本質的な強みは規模ではなく、「夜間人口26,588人・持ち家率70.5%という圧倒的な定住定着型の消費基盤」にあります。

商圏分析の視点で衣笠駅の本質を把握する上で最重要の前提は、「夜間人口26,588人・昼夜比約0.757という住宅優位型構造を持ちながら、来街倍率が0.530倍という強い購買流出型商圏」という二重の特性です。来街倍率0.530倍は、居住者の購買力がエリア外（横須賀中央・横須賀市内大型商業施設・横浜方面）へ相当程度流出していることを示します。しかしこれは同時に、「徒歩・自転車で通える生活密着業態・定期消費型業態においては安定した固定客を獲得できる環境」であることを意味します。高齢化率32.2%・持ち家率70.5%という構造は「長年住み続けた定住高齢者層が地域消費の主役」であるという像を描き出しており、この特性を正確に理解した業態選択が衣笠での出店成功の前提となります。

衣笠駅商圏 主要KPI一覧

まず商圏の規模感をつかむために、主要指標を一覧で確認します。衣笠駅の出店戦略を考える上で最初に理解すべき構造的特性は、「横須賀市西部の内陸生活核として高い定住率を誇る高齢化先行型商圏」「持ち家率70.5%・高齢化率32.2%という強固な定住高齢層」「大矢部みどりの公園（2028年4月開園予定）という地域変革トリガーが起動しつつある”再起動ゾーン”」という三要素が重なる横須賀線末端部のエリアである点です。JR東日本2024年度公式データによると、衣笠駅の1日平均乗車人員は7,583人（2018年度8,568人比-11.5%）と減少傾向にありながらも、横須賀線末端区間では最大の乗降規模を維持しています。出店を検討する際は、この「頭打ち感のある乗降客数」という現実と「持ち家70%超の定住消費基盤」という底力を同時に直視することが、成功率を高める思考法です。

人口・年齢構成の特徴

このセクションで分かること：衣笠駅1km商圏の居住人口構造・年齢分布・昼間流入の実態。出店ターゲットとなる人口層とその厚みが明確になります。

データによると、衣笠駅1,000m商圏の夜間人口（居住人口）は26,588人（15M4W）、国勢調査準拠の2020年時点の人口総数は25,432人（20M4W）です。年齢構成の最大の特徴は、65歳以上の高齢化率が32.2%（8,184人）という高水準にある点で、全国平均（27.8%）を4.4ポイント上回り、神奈川県平均（約25%）からは実に7ポイント以上高いという、横須賀市の人口構造の縮図とも言える高齢化先行型の商圏です。生産年齢人口（15〜64歳）は14,337人・56.4%と全国（57.4%）をわずかに下回っており、15歳未満の年少人口は2,851人・11.2%と全国水準（11.8%）並みにとどまっています。横須賀市全体の推計人口は2026年6月時点で363,178人まで減少しており、衣笠エリアはその縮図として人口減少・高齢化が先行して進んでいます。

年齢別で最も厚みのある層は65〜74歳のアクティブシニア層です。データによると70-74歳（男956人・女1,068人、合計2,024人）が単独最多の年齢区分を形成しており、次いで65-69歳（男892人・女851人、合計1,743人）、75-79歳（男731人・女953人、合計1,684人）が続く高齢者優位の年齢構成です。これは同じ横須賀市内でも商業集積が進む横須賀中央エリアや、鎌倉・逗子・葉山のような富裕層リゾート型エリアとは全く異なる「地域密着・生活サービス型」の商圏性格を示しています。昼間人口は20,125人（15M4W）で昼夜比は約0.757倍と低く、横須賀市内から横浜・都内方面へ通勤する世帯が多い典型的なベッドタウン型の昼間流出構造です。ただし、高齢化率が高いため、昼間在宅者（高齢者・主婦・在宅勤務者）は一定数確保されており、昼間の日常消費需要の基盤は底堅いといえます。生徒・学生数は3,400人（15M4W）と比較的多く、衣笠エリアが複数の学校を抱える教育エリアでもあることを示しています。

世帯構成と住居形態

このセクションで分かること：衣笠駅周辺に実際に居住する人々の世帯規模・住居形態・家族構成の実態。飲食・小売・サービス業の業態選定とテナント物件の規模設計に直結するデータです。

データによると、衣笠駅1km商圏の総世帯数は11,336世帯（20M4W・1〜7人以上世帯合計）です。世帯構成の最大の特徴は、単身世帯（1人世帯）が3,917世帯・34.6%と全国平均（38.0%）を若干下回りながら最多世帯タイプを形成している点です。次いで2人世帯（3,585世帯・31.6%）が多く、この1人世帯・2人世帯の組み合わせが合計7,502世帯・66.2%を占めています。高齢単身世帯が1,909世帯あることを勘案すると、単身世帯の相当数が高齢一人暮らし（おひとりさま高齢者）であることが推察されます。高齢単身世帯1,909世帯・75歳以上4,414人という数字は「近所の店しか行けない・行きたくない」という地域密着型消費の固定需要を意味しており、調剤薬局・惣菜・配食・訪問美容・医療介護隣接サービスの出店にとっては「逃げない固定客」が一定規模で存在することの証左です。

住居形態では持ち家が7,970世帯・70.5%（住居形態別合計11,301世帯を分母）と圧倒的多数を占めており、これは同じ横須賀市内でも横須賀中央・汐入エリアの賃貸比率の高さとは対照的な「衣笠エリアの定住型・持ち家優位商圏」の特徴です。住居の建て方では一戸建て（6,567世帯・57.9%）が共同住宅（4,509世帯・39.8%）を大きく上回り、長屋建て（217世帯・1.9%）を加えると戸建て系で6,784世帯・59.8%という「一戸建て絶対優位商圏」の特性を示しています。これは古くから宅地開発が進んだ横須賀市内陸部の地形的特性（衣笠周辺の比較的平坦な丘陵地帯への戸建て分譲）を反映しており、衣笠駅周辺の居住エリアは横須賀市内でも比較的平坦な地形が広がっており、高齢者でも徒歩で買い物に行きやすい地形的優位性を持つ点が商業的に重要です。持ち家70.5%・一戸建て57.9%という数字は、「20年・30年と同じエリアに住み続ける定住層」が消費の中核を担うことを意味し、テナント出店において「長期的リピーターが形成されやすい最良条件のひとつ」を示しています。

年収分布と高所得世帯比率

このセクションで分かること：衣笠駅周辺居住者の所得水準・年収分布・高所得世帯の実態。出店時の価格帯設定・客単価設計・業態選定の根拠となる重要データです。

データによると、衣笠駅1km商圏の推計世帯年収分布（23M4W・8区分合計）は11,336世帯です。年収分布の特徴を見ると、最多層は年収200〜300万円未満（1,952世帯・17.2%）で、次いで年収200万円未満（2,010世帯・17.7%）、300〜400万円未満（1,885世帯・16.6%）が続くという「低〜中所得層が多数派を占める」分布構造が特徴的です。年収200万円未満と200〜300万円未満の合計は3,962世帯・35.0%と3分の1を超えており、これは高齢化率32.2%の高さと整合しています（年金収入のみの高齢世帯が低年収カテゴリーに多く分類される）。一方で、年収700万円以上の世帯は合計2,210世帯・19.5%（700-1,000万未満1,543世帯＋1,000-1,500万未満534世帯＋1,500万以上133世帯）にとどまり、全国平均（約21%）をわずかに下回っています。年収1,000万円以上の高所得層は667世帯・5.9%で、横須賀市全体の所得水準の特性（鎌倉・葉山・逗子の富裕層集積エリアほどは高くない）を反映しています。

この年収分布が出店戦略に与えるインプリケーションは明確です。衣笠駅商圏は「高所得プレミアム層向けの高単価業態よりも、中間所得〜低年金シニア層が無理なく通える「コスパ重視型・地域密着型・定期消費型」の業態が最も適合する商圏です。同じ横須賀市内でも鎌倉・葉山方面の高額消費エリアや、横須賀中央の多様な所得層が交差するターミナル型とは明確に異なる所得構造を持ちます。年収300万円未満が35%を超える商圏で「客単価3,000円超の高級飲食店」を出店することは困難ですが、「惣菜500〜800円・カット3,500円・月謝制学習塾12,000〜18,000円・かかりつけ歯科・保険調剤薬局」という生活必需型・定期消費型の中低価格帯業態は逃げない固定需要を掴めるポジションです。年収700万以上の2,210世帯にフォーカスした場合も、「地元で上質なサービスを受けたい」というニーズに応える地域密着型プレミアムサロンや地域飲食店のポジションは成立します。

商業力・店舗数・年間販売額

このセクションで分かること：衣笠駅商圏の年間小売販売額・推計商業人口・業種別事業所数。購買流出型という商圏特性を踏まえつつ、路面店・テナントにとってどのような出店機会があるかを明らかにします。

データによると、衣笠駅1km圏の年間小売販売額（21M4W）は1,487,568万円＝約148.8億円です。これを神奈川県合計（855,254,500万円＝約8兆5,525億円）と比較すると商圏内の神奈川県シェアは約0.174%、全国合計（13,325,745,700万円＝約133兆2,574億円）に対しては約0.011%のシェアとなります。夜間人口26,588人の商圏として評価すると、1人当たり換算で約55.9万円/年（148.8億円÷26,588人）となり、全国平均（約100万円/年）の56%水準にとどまるという数値が「強い購買流出型商圏」の構造を端的に示しています。事業所数データを見ると、飲食店事業所数（14M4W）は136店舗と商圏規模に対して相当数の飲食店が集積しており、21M4Wデータでは飲食店（M76）84店舗・持ち帰り・配達飲食（M77）5店舗が確認されています。衣笠商店街を中心とした地元飲食業は一定の密度を持ちますが、単純な飲食店の追加出店は競合環境の精査が重要です。美容・理容業（N78・21M4W）は76事業所と非常に多く、衣笠エリアは人口規模に対して美容室・理容院の密度が極めて高いエリアです。差別化なき単純な美容室出店は競合が激しい環境に入ることを意味します。

飲食店ドットコムの衣笠駅テナント賃料データによると、直近1年間の平均坪単価は11,181円（最高27,500円・最低6,370円）で、年別推移を見ると2023年：7,049円→2024年：11,172円→2025年：7,598円→2026年：12,179円と年によって変動があります。横須賀中央・鎌倉・逗子エリアと比べると明らかに低水準であり、「低投資・小規模スタート」でテナント出店できる横須賀市内でも希少な立地です。横須賀市の空き店舗出店促進補助金（まちの寄事業）との組み合わせにより、開業コストを最大50万円補助を受けながら抑えることが可能で、「低リスク・低コストで地域密着型業態をスタートしたい」という事業者にとって有利な条件が揃っています。2026年5月時点で飲食店ドットコムでは衣笠駅徒歩2分・62坪超の物件、44坪の物件、60坪の物件（2階・業種相談可）等のテナント物件情報が流通しており、広めの物件が比較的手頃な賃料で存在しているのが衣笠エリアの特徴です。

エリアマーケティング三大人口の比較分析

このセクションで分かること：夜間人口・昼間人口・商業人口（買物人口）の3指標の比較から見えてくる、衣笠駅商圏の本質的な性格とビジネスポテンシャル。出店戦略の骨格を形成する最重要分析です。

衣笠駅の商業人口（買物人口）は夜間人口の0.530倍・14,080人にとどまります。これは「購買流出型：商業吸引力が弱いエリア（1倍未満）」の中でも、衣笠の来街倍率0.530倍はかなり低い水準に属します。夜間人口26,588人のうち、エリア内で消費される購買力は14,080人分に相当し、残りは横須賀中央・ダイエー三春橋店・横浜・都内の大型商業施設へ流出していることを示しています。昼夜比も0.757倍と低く、日中は多くの就業者が横浜・都内へ通勤で不在となる典型的ベッドタウン構造です。しかし、この「購買流出型」という特性を逆手に取ることが、衣笠での出店成功の鍵です。大型商業施設への「わざわざ買い物」ではなく、「今日の晩御飯・週1回の美容院・毎月の整体・かかりつけ歯科・子どもの塾」という生活必需型の近隣消費は、高齢化率32.2%・持ち家率70.5%という定住型商圏においてこそ最も安定した売上基盤を形成します。購買集中度（商業人口÷昼間人口）は0.700倍で、昼間在圏者のうち7割が近隣で消費している計算になり、昼間在宅の高齢者・主婦・在宅勤務者の日常消費需要が下支えとして機能しています。

産業別事業所数と就業構造

このセクションで分かること：衣笠駅商圏で働く就業者の産業別内訳と事業所の業種構成。昼間就業者をターゲットにした出店業態の需要分析と競合環境の把握に活用できるデータです。

データによると、衣笠駅商圏の第2次・3次産業従業者数は6,519人（14M4W）です。産業構造を見ると第3次産業従業者が5,699人（就業者全体の約87.4%）と最大で、第2次産業が631人（9.7%）、第1次産業が4人（0.1%）となっています。業種別昼間人口を分解すると、最大の就業者数を誇るのが医療・福祉（1,774人）で、これに次ぐ卸売・小売業（1,415人）、宿泊・飲食サービス業（548人）、教育・学習支援業（543人）、建設業（529人）の順となっています。医療・福祉の昼間就業者が1,774人と際立って多い点が最大の特徴で、病院1・一般診療所19・歯科診療所27（14M4W）という充実した医療集積を反映しています。特に歯科診療所27件は人口規模に対して高密度であり、衣笠エリアが「歯科診療に特化した医療集積エリア」であることを示しています。調剤薬局のさらなる出店需要は引き続き見込まれます。

建設業の事業所数（14M4W）が119事業所と非常に多い点も衣笠エリアの特徴的な産業構造です。これは横須賀市内陸部の宅地開発に関わる地場建設業者・工務店が集積していることを示しており、築40〜50年を迎えた戸建て住宅のリフォーム・建替え需要と合致します。リフォーム関連・住宅設備・インテリア店舗の出店機会として注目できます。不動産業・物品賃貸業の事業所数70（14M4W）は地域の物件流通を担う業者が一定数存在することを示しており、テナント物件・貸店舗・居抜き物件の情報を持つ地元業者も複数存在します。教育・学習支援業（事業所53・従業者543人）は生徒・学生数3,400人（15M4W）という厚い需要基盤と合致しており、特に高校受験・中学受験の需要が高い横須賀市エリアでの学習塾出店は一定の安定需要が見込めます。

将来人口と出店戦略の方向性

このセクションで分かること：衣笠駅商圏の2025〜2050年の人口推移・高齢化率の変化。5〜30年スパンでの出店・業態選択の中長期的リスクと機会、テナント長期契約の判断材料を提供します。

データによると、衣笠駅商圏の将来人口推計は明確な減少傾向を示しています。2020年国勢調査基準（25,432人）から見ると、2025年：24,193人・2030年：22,941人・2035年：21,631人・2040年：20,343人・2045年：19,103人・2050年：17,938人と推移します。30年後の2050年には17,938人と、現在から約29.5%の大幅減少が見込まれる「人口急減型商圏」です。これは日本全体の縮図とも言える横須賀市の人口減少トレンドを先鋭的に反映しており、横須賀市全体の推計人口（2026年6月時点：363,178人）の減少傾向と整合しています。この数字を前にして「だから衣笠は難しい」と結論づけるのは早計です。問題は人口の絶対数ではなく、「減っても残る人口の属性と消費ニーズ」に着目することが中小事業者の出店判断として正しいアプローチです。

高齢化については、現在の約32.2%（65歳以上8,184人）から将来推計を見ると、65歳以上人口は2025年：8,174人・2030年：8,112人（相対的には緩やかに維持）・2035年：8,016人・2040年：8,149人・2045年：7,938人・2050年：7,538人と推移します。高齢者の絶対数は比較的維持されますが、一方で生産年齢人口（15〜64歳）は2030年：12,717人・2040年：10,397人・2050年：8,801人と急減します。高齢化率は2035年には37.1%・2040年には40.1%・2050年には42.0%へと上昇する見込みです。この「人口減少×高齢化率上昇」の二重の変化が衣笠商圏の将来像を規定しており、2040年以降は「10人に4人が65歳以上」というエリアにおいて、近隣での日常消費・医療福祉関連サービス・配食・訪問型サービスの需要がむしろ増大するという逆説的な商業機会が生まれます。一方、15歳未満人口は2025年：2,437人→2040年：1,797人→2050年：1,598人と着実に減少し、子ども向け業態の中長期的な縮小は避けられない現実として直視すべきです。2028年4月開園予定の大矢部みどりの公園が子育て世代の転入・定着を促進する効果を持つかどうかが、衣笠エリアの「子育て世代需要」維持の鍵を握ります。

消費支出データ分析

このセクションで分かること：衣笠駅商圏の推計消費支出の費目別内訳と1世帯当たりの支出額。「どの費目に、どの程度の金額が使われているか」を世帯単位で把握することで、出店業態の需要の厚みをより直感的に評価できます。

データによると、衣笠駅商圏の消費支出データ（23M4W）の分母として、年収8区分合計の11,336世帯を使用します。費目別の1世帯当たり年間支出額を算出すると、食料合計：約92.1万円/年（月約7.7万円）、外食合計：約15.9万円/年（月約1.3万円）、住居合計：約33.1万円/年（月約2.8万円）、交通・通信：約42.7万円/年（月約3.6万円）、教養娯楽：約34.7万円/年（月約2.9万円）、保健医療：約15.7万円/年（月約1.3万円）、教育：約13.1万円/年（月約1.1万円）、その他の消費支出：約47.0万円/年（月約3.9万円）となっています。

特筆すべき項目が三つあります。第一に食料合計が月約7.7万円（年92.1万円）という水準で、全国平均（月約7万円台）を上回る食費支出が地元消費の底堅さを示しています。惣菜・テイクアウト・地域飲食店の需要基盤として心強い数字です。第二に保健医療支出が月約1.3万円（年15.7万円）で、高齢化率32.2%という商圏特性と整合した高水準の医療消費が読み取れます。調剤薬局・整体・クリニック隣接業態の需要の確かさを数字が裏付けています。第三に教育支出が月約1.1万円（年13.1万円）で、生徒・学生3,400人という人口基盤と合致した学習塾・習い事への支出です。ただし、年収分布で低所得層が多い商圏特性から、教育費の支出はファミリー層と年収の高い層に集中している可能性があります。交通・通信費が月約3.6万円と高い点は、横浜・都内への定期代を含んでおり、「帰宅後の消費」（テイクアウト・惣菜・コンビニ）のポテンシャルを示しています。

💰 衣笠駅エリアで出店・開業する際に使える補助金

衣笠駅周辺（神奈川県横須賀市）での出店・開業には、国・神奈川県・横須賀市それぞれの補助金・助成金を組み合わせることで、初期費用を大幅に抑えられる可能性があります。特に横須賀市の「空き店舗出店促進補助金（まちの寄事業）」は衣笠商店街エリアでの出店に直接活用できる制度であり、出店を検討している方は最優先で確認すべき制度です。補助金は年度ごとに内容が変わるため、最新情報は必ず公式窓口で確認してください。

よくある質問（FAQ）

商圏分析ダッシュボード（詳細データ）

本記事で紹介した各指標の詳細データ・グラフ・人口ピラミッド・地図・消費支出分析は、下記のインタラクティブ商圏分析ダッシュボードでご覧いただけます。人口・世帯・年収・商業・将来人口・消費・産業・補助金の全タブで構成されており、衣笠駅エリアへの出店・開業・テナント物件・居抜き物件・事業用物件検討に必要なデータをすべて網羅しています。