神奈川県横浜市都筑区東山田町に位置する東山田駅（G07）は、2008年3月30日に横浜市営地下鉄グリーンラインの開業と同時に誕生しました。1日平均乗降人員は10,281人（2024年度・出典：Wikipedia「東山田駅」）で、グリーンライン10駅中8位（川和町駅に次いで2番目に少ない）という数値は、日吉駅（69,446人）・センター南駅（52,369人）・センター北駅（51,969人）・北山田駅（25,481人）といった近隣駅と比べて際立って控えめです。しかし、この数字だけで東山田駅を「ポテンシャルが低い」と判断するのは大きな誤りです。乗降人員は2008年度の5,568人から2024年度の10,281人へと、開業以来一貫して増加トレンドを維持しており（コロナ禍の2020年度7,828人から急回復中）、商圏半径1km圏内の夜間人口19,870人・昼間人口15,831人・第2・3次産業従業者数7,266人という数値が示す実像は、「製造業事業所295件が集積する工業系エリアと、その周辺に広がる静かな住宅地が共存する複合エリア」です。さらに横浜市都市整備局が令和7年9月16日付け建築・都市整備・道路委員会資料（横浜市公式PDF）において、東山田駅周辺地区を「事業手法を含めて幅広く検討している主な地区」と公式に明記したことは、2026年の出店・テナント物件検討において非常に重要なシグナルです。「駅前にふさわしい土地利用」への転換が動き出したこのタイミングが、先行出店の最大のチャンスウィンドウとなりえます。

東山田駅商圏 主要KPI一覧

まず商圏の規模感をつかむために、主要指標を一覧で確認します。東山田駅への出店・テナント探しを検討する上で最初に理解すべき構造的特性は、「製造業集積工業エリア＋静かな住宅地＋市街化調整区域という三層構造」の商圏であるという点です。グリーンラインの中では乗降人員が下位に位置しますが、それゆえにテナント物件・店舗賃貸の競争が低く、先行出店によって地域に根付く先発優位が取りやすい希少なエリアです。また2026年現在、横浜市が駅周辺まちづくりを公式に検討し始めたことは、5〜10年スパンでの商圏変化を読んで今から動く事業者にとって大きなシグナルとなっています。

人口・年齢構成の特徴

このセクションで分かること：東山田駅1km商圏の居住人口構造・年齢分布・昼間流入の実態。出店ターゲットとなる人口層の「厚み」と「性格」が明確になります。

データによると、東山田駅1,000m商圏の夜間人口は19,870人（15M4W基準）、20M4W時点では20,030人です。グリーンライン沿線で比較すると、北山田駅（1km圏夜間人口推計約2.5万人超）・センター南駅・日吉本町駅などの「純住宅地型」駅より小規模ですが、製造業エリアと住宅地の混在を踏まえると、約2万人という数値は「昼夜ともに一定の生活者・就業者が存在する安定した商圏」として読み解く必要があります。年齢構成（20M4W）を見ると、15歳未満が2,620人（13.1%）、15〜64歳が12,564人（62.7%）、65歳以上が4,441人（22.2%）となっており、生産年齢人口比率62.7%は全国平均（57.4%）を5ポイント以上上回る比較的若い構成です。高齢化率22.2%も全国（27.8%）・神奈川県（25.0%）を下回っており、港北ニュータウン周辺エリアとして比較的若い世代が居住している実態が数値に表れています。

年齢別の詳細では、45〜49歳の男性（961人）・女性（918人）が最も厚い年齢層となっており、次いで50〜54歳の男性（977人）・女性（884人）が続きます。これは高度経済成長期〜バブル期に港北ニュータウン開発で流入した世代が経年してミドル〜プレシニア層に差し掛かっている「港北ニュータウン世代の高齢化第一波」を示しています。一方で40〜44歳（男728・女713）・35〜39歳（男573・女549）という現役世代層も厚く、「30〜50代のダブルピーク構造」が出店戦略のターゲット設計に直接影響します。昼間人口15,831人の内訳では、第2・3次産業従業者が7,266人と中核を形成し、とりわけ製造業・建設業従事者が多い点が東山田駅商圏固有の特性です。生徒・学生数は2,629人（昼間人口の16.6%）と比較的高く、駅周辺の小・中学校区の居住ファミリーが一定数通学目的で昼間在圏していることがうかがえます。

世帯構成と住居形態

このセクションで分かること：東山田駅周辺に実際に居住する人々の世帯規模・住居形態・単身世帯の実態。飲食・小売・サービス業の出店業態選定とテナント物件の規模設計に直結するデータです。

総世帯数は7,986世帯です。世帯規模別の内訳を見ると、1人世帯が2,335世帯（29.2%）と最大構成比を占め、2人世帯が2,200世帯（27.5%）、3人世帯が1,649世帯（20.6%）、4人世帯が1,344世帯（16.8%）と続きます。特徴的なのは、1〜2人世帯が56.7%を占めながら、3〜4人のファミリー世帯も37.4%と高い水準にある点です。これはグリーンライン他駅と比較して「少人数世帯と子育てファミリーが共存する均衡型商圏」であることを示しており、単身向けテイクアウト業態とファミリー向けダイニング業態の両方に出店余地がある構造です。近隣の日吉本町駅・北山田駅エリアが純粋な住宅地商圏として知られているのに対して、東山田駅は工場従業者の単身利用需要も加わるため、1人世帯比率の数値以上に「個食・ランチ・テイクアウト需要」が厚い可能性があります。

住居形態では持ち家4,748世帯（59.5%）が過半を占め、民営借家2,505世帯（31.4%）、給与住宅178世帯（2.2%）、公営住宅等387世帯（4.8%）と続きます。持ち家比率59.5%は神奈川県平均（約61%）に近く、都市近郊の定住志向が強い住宅地としての特性を示しています。住宅種別では共同住宅が3,519世帯（44.1%）と一戸建てが4,075世帯（51.0%）で構成されており、一戸建て比率が過半を超えるのは港北ニュータウン中心部（センター南・センター北）と比べた郊外性を反映しています。世帯主20〜29歳の若年単身世帯は281世帯（3.5%）と少なく、逆に高齢単身世帯が688世帯（8.6%）と存在します。一戸建て居住率の高さ・持ち家比率の高さは、リフォーム・インテリア・整体・ハウスケア系の店舗・サービス業にとって出店ポテンシャルを示す指標でもあります。

年収分布と高所得世帯比率

このセクションで分かること：東山田駅周辺居住者の所得水準・年収分布・高所得世帯の実態。出店時の価格帯設定・客単価設計・テナント業態選定の根拠となるデータです。

東山田駅商圏の年収分布において最も注目すべきは、高所得世帯（年収700万円以上）の比率が42.2%（3,365世帯）に達している点です。これは全国平均（約20.9%）の約2倍、神奈川県平均（27.3%）の約1.5倍に相当します。さらに年収1,000万円以上の世帯が2,198世帯（27.5%）、うち1,500万円以上の超高所得世帯が517世帯（6.5%）という数値は、グリーンライン沿線の中でも際立った購買力水準を示しています。製造業が多い印象の強い東山田駅ですが、実際に居住している世帯の購買力は横浜市内でも高水準です。これは第三京浜道路・都筑インターチェンジへのアクセスの良さ（車で約10分）・グリーンラインで日吉駅を経由して東横線・目黒線・東急新横浜線へ乗り換えられる広域アクセス性を背景に、都心勤務の高所得共働き世帯や技術系専門職世帯が住宅地を選好している結果と読み取れます。

ボリュームゾーンは年収700〜1,000万円の1,649世帯（20.6%）が最も厚く、次いで500〜700万円の1,422世帯（17.8%）が続きます。グリーンライン沿線の隣駅・高田駅周辺（住宅街）・日吉本町駅周辺と比較すると、東山田駅の年収700万円以上比率42.2%は際立って高く、「表通りは工場・裏通りは高所得者の住宅地」という二面性が東山田駅商圏の最大の特徴です。高所得持ち家世帯（年収700万円以上の持ち家）は推計1,523世帯（年収700-1,000万円：913世帯＋年収1,000-1,500万円：879世帯＋年収1,500万円以上：471世帯の合計）に達し、美容・健康・グルメ・教育系の高単価業態の需要を裏付けています。この購買力の高さは、北山田駅前の「EKINIWA」商業施設圏との差別化を図った専門性の高いプレミアム路面店テナントにとって有望な出店ポテンシャルを示しています。

商業力・店舗数・年間販売額

このセクションで分かること：東山田駅商圏の年間小売販売額・推計商業人口・業種別事業所数。「購買流出型」商圏の実像と、そこにある出店余地の大きさが数値で明確になります。

東山田駅商圏の年間小売販売額は1,217,991万円（約121.8億円）です。これは神奈川県全体（約8兆5,525億円）の約0.142%、全国（約133兆2,574億円）の約0.0091%を1km商圏で占める規模で、周辺の北山田駅エリアや日吉本町駅エリアと比べてもコンパクトな商業規模に留まっています。この背景には、商圏内の小売業事業所数が73件（14M4W）・飲食料品小売業が15件・飲食店が52店舗と絶対数が少なく、市街化調整区域の影響で商業集積が制約されてきたことがあります。百貨店・総合スーパーの立地は0件であり、住民は日常買い物の多くを北山田駅前の「EKINIWA」（北山田駅直結商業施設）やセンター南・センター北の大型商業施設（ノースポート・モール・ルミネ等）に流出させている構造が、データから明確に読み取れます。

推計商業人口（小売業）は11,529人で、夜間人口19,870人（15M4W）の約0.58倍です。これは後述の「三大人口比較分析」で詳しく解説しますが、居住者の購買力がエリア外に大量に流出していることを示す「購買流出型商圏」の典型です。飲食店52店舗・飲食料品小売15店舗という数値は、約20,000人の居住者数に対して著しく少ない供給量であり、これが出店余地・需要の白地（ホワイトスペース）として機能しています。飲食店ドットコム等の物件情報サイトでも東山田駅の物件掲載数は極めて少なく、競合の少ないブルーオーシャン状態で出店できる稀有なエリアです。グリーンラインで隣の高田駅・北山田駅と比較すると、高田駅周辺や北山田駅周辺には既存の飲食テナントが集積しているのに対して、東山田駅は「住民が日常的に利用したいが、近くにない」という需要の未充足状態が長年続いています。

エリアマーケティング三大人口の比較分析

このセクションで分かること：夜間人口・昼間人口・商業人口（買物人口）の3指標の比較から見えてくる東山田駅商圏の本質。グリーンライン他駅との対比で、この商圏の「個性」と「出店余地」の大きさが鮮明になります。

東山田駅周辺の商業人口（11,529人）は夜間人口（19,870人）の約0.58倍です。これは「購買流出型：商業吸引力が弱いエリア」（1倍未満）に位置し、居住者の購買力の約42%相当がエリア外に流出していることを示しています。比較対象として、グリーンライン日吉駅（来街倍率推定3倍超・商業集積型）・センター北駅（来街倍率推定2倍超・商業集積型）・北山田駅（来街倍率推定0.8〜1倍・住宅地型）と並べると、東山田駅は北山田駅よりさらに購買流出度が高い「完全な購買流出型商圏」です。しかしこれは裏を返せば、「住民が欲しいのに近くにない」という未充足の購買需要が約8,341人分（19,870人×42%）も存在することを意味します。飲食・惣菜・食品小売・美容・フィットネスといった生活密着型業態で東山田駅エリアに出店・テナント賃貸すれば、この流出していた購買を取り込む「需要発掘型出店」が成立する可能性が高いといえます。

産業別事業所数と就業構造

このセクションで分かること：東山田駅商圏で働く7,266人の産業別内訳と、業種別事業所の構成。「ものづくりのまち」としての実像と、そこから生まれる出店業態の需要を読み解きます。

東山田駅商圏の産業別就業構造は、他のグリーンライン沿線駅と比べて際立った特徴を持っています。データによると、全事業所数の中で製造業が295件と圧倒的なトップを占め、続いて建設業107件・卸売業・小売業121件・宿泊業・飲食サービス業66件と続きます。製造業従業者数は昼間推計で1,911人と、第2・3次産業従業者総数7,266人の26.3%を占めます。これは都筑区東山田4丁目を中心とする「東山田準工地域」（横浜市「東山田準工地域まちづくり協定」）に、港北ニュータウン整備時代から集約されてきた中小町工場群の規模感を示しています。横浜日吉新聞や地域メディアの報道によれば、この地域は「小さなものづくりのまち」として地域の子どもたちとの交流も行われており（出典：もりのオト「都筑区東山田準工地域」）、単なる工場集積エリアを超えた地域コミュニティとしての側面も持ちます。

産業別昼間従業者数の詳細を見ると、第3次産業従業者が4,416人（昼間従業者全体の60.8%）を占め、医療・福祉874人・卸売業・小売業927人・宿泊・飲食サービス534人・建設業605人と続きます。医療・福祉従業者874人は事業所数（P_医療・福祉39件）を踏まえると、圏内には山本記念病院（やまびこクリニック含む）をはじめ一般診療所4件・歯科診療所3件が立地し（14M4W）、地域の医療・福祉拠点として機能していることがうかがえます。不動産業・物品賃貸業の事業所数が47件と比較的多いのは、製造業向けの機械・設備レンタルや、住宅地賃貸仲介業者の集積を反映していると考えられます。出店・テナント物件を探す際の不動産業者選びにおいても、東山田駅周辺に強い地域密着型の業者が一定数存在することは、商圏調査時の相談先候補としても有益な情報です。

将来人口と出店戦略の方向性

このセクションで分かること：東山田駅商圏の2025〜2050年の人口推移・高齢化率の変化と、横浜市のまちづくり計画を踏まえた出店・業態選択の中長期的戦略。テナント長期契約・居抜き物件取得の判断材料として活用できます。

将来人口推計によると、東山田駅商圏の人口は2025年に19,736人、2030年に19,756人とほぼ横ばいが続き、その後2035年に19,699人、2040年に19,590人、2045年に19,436人、2050年に19,205人と緩やかな減少に転じる見通しです。30年間での減少幅は約665人（▲3.3%）と全国水準を大幅に下回る緩やかさで、「横浜市の中でも人口維持力が高い都筑区」の特性を反映しています。特筆すべきは、横浜市都市整備局の令和7年9月発表資料で東山田駅周辺地区が「事業手法を含めて幅広く検討している主な地区」に正式に位置づけられたことで、将来的な市街化区域への編入・土地利用転換が実現すれば、居住人口の増加・商業施設の集積が加速する可能性があります（横浜市「市街地開発等の状況について」令和7年9月16日）。同様の経緯で市街化調整区域を外して発展した川和町駅周辺西地区（土地区画整理事業完了）の事例が、東山田駅周辺の将来像を考える上での参考事例になります。

高齢化率は現在の22.2%（4,441人）から、2030年に25.7%（5,086人）、2040年に31.9%（6,255人）、2050年には33.1%（6,360人）へと上昇する見込みです。75歳以上人口は現在約2,501人から2050年に約4,239人と約1.7倍に増加し、訪問看護・調剤薬局・シニア向けフィットネス・配食・デイサービス等の高齢者向け生活支援サービスへの需要が中長期的に拡大します。一方で15歳未満比率13.1%（2,620人）という全国平均を上回る子ども比率と、高い年収・ファミリー世帯比率（3〜4人世帯合計37.4%）は、子育て需要の旺盛さを示しており、学習塾・英会話・スポーツクラブ・小児科・子ども向け習い事教室などの出店需要が現在も高水準で維持されています。将来人口の「緩減少×高齢化×ファミリー層の底堅さ」という三重構造を読んだ業態設計が、中長期テナント契約の判断軸となります。

消費支出データ分析

このセクションで分かること：東山田駅商圏の推計消費支出の費目別内訳と1世帯当たりの支出額。「どの費目に、どの程度の金額が使われているか」を世帯単位で把握することで、出店業態の需要の厚みを定量的に評価できます。

東山田駅商圏の消費支出推計は居住世帯7,986世帯ベースで算出されています。データによると食料合計が7,418,550千円（約74.2億円）と最大の支出カテゴリーを形成しており、うち外食合計が1,384,293千円（約13.8億円）と食料支出の18.7%を占めています。1世帯当たり年額に換算すると、食料支出は約92.9万円（月約7.7万円）、うち外食は約17.3万円（月約1.4万円）です。年収700万円以上世帯が42.2%を占める高所得エリアとして、1世帯当たりの食料支出水準は全国平均を大幅に上回っており、飲食店・惣菜・食品小売・カフェへの消費ポテンシャルの高さを裏付けています。外食比率18.7%は、飲食店が少ないエリア（流出型）であることを勘案すると、実際の外食・テイクアウト需要はさらに高い可能性があります。

交通・通信費の1世帯当たり年額は約37.8万円（月約3.2万円）と高水準で、第三京浜道路・グリーンライン・東急バス・東急バス東山田営業所を活用した広域移動・マイカー利用が旺盛であることを示しています。教育費の1世帯当たり年額約19.0万円は、3〜4人世帯比率37.4%・15歳未満13.1%という高い子ども比率と連動しており、学習塾・英会話・スイミングなど教育系業態の出店ポテンシャルを定量的に裏付けています。教養娯楽費は1世帯当たり年額約35.1万円（月約2.9万円）に達し、フィットネスクラブ0件・娯楽施設が少ない現状を踏まえると、この支出の多くがセンター南・センター北等の大型商業施設へ流出していると推定され、地域密着型の娯楽・スポーツ・カルチャー施設の出店余地を示しています。保健医療費の1世帯当たり年額約16.6万円は、今後の高齢化進行（2040年31.9%）とともに増加が見込まれ、クリニック・調剤薬局・整体・マッサージ業態の中長期成長を支持するデータです。

よくある質問（FAQ）

商圏分析ダッシュボード（詳細データ）

本記事で紹介した各指標の詳細データ・グラフ・人口ピラミッド・地図・消費支出分析は、下記のインタラクティブ商圏分析ダッシュボードでご覧いただけます。人口・世帯・年収・商業・将来人口・消費・産業・補助金の全タブで構成されており、東山田駅エリアへの出店・開業・テナント物件検討に必要なデータをすべて網羅しています。