居抜き物件とスケルトン物件の違い

中小企業基盤整備機構のJ-Net21では、前の借主が使用していた内装や設備を引き継ぐ物件を居抜き物件、 建物の骨組みだけの状態をスケルトンと説明しています。

ただし、実際の募集現場で「居抜き」と表示されていても、 椅子・什器まで残る物件、厨房だけ残る物件、空調だけ残る物件など内容はさまざまです。 「スケルトン」も、床・壁・天井・空調・トイレの残り方が物件ごとに異なります。 名称ではなく、引渡し状態と契約書・設備表で判断してください。

物件は「契約時の安さ」ではなく、開業から退去までの総額で比較する

居抜きで見落としやすい追加費用

• 故障設備の交換・修理
• 前店舗の汚れ・臭い・害虫・油汚れの除去
• 業態変更に伴う厨房・給排水・換気の変更
• 電気・ガス容量の増設
• 不要設備の撤去・産業廃棄物処分
• 看板・ファサードの全面変更
• アスベスト事前調査・対策
• 退去時のスケルトン復旧

スケルトンで見落としやすい追加費用

• 設計・監理・各種図面作成
• 床・壁・天井・照明・空調・トイレ
• 給排水・ガス・電気・換気・排気
• 消防設備の増設・移設
• 看板・外装・入口工事
• 工事期間中の賃料・共益費
• 工事遅延による開業延期と人件費
• 退去時の撤去・原状回復

設備は「あるか」ではなく、誰の物で、誰が直し、退去時にどうするかを見る

居抜き物件で最も重要なのが、内装・設備の権利関係です。 店内にある機器がすべて前テナントの所有物とは限りません。 貸主の設備、前テナントの造作、リース会社の所有物、修理保証のない残置物が混在している場合があります。

設備一覧に最低限入れたい項目

賃貸借契約と造作譲渡契約は分けて確認する

居抜きでは、貸主との賃貸借契約と、前テナント等との造作譲渡契約が別に存在することがあります。 造作代を支払っても、貸主の審査に通らなければ物件を借りられません。 また、貸主が造作譲渡や業態変更を承諾しているかも確認が必要です。

賃貸借契約で確認すること

• 契約相手が所有者か、転貸人か
• 普通借家か定期借家か、契約期間と再契約条件
• 中途解約、解約予告、短期解約違約金
• 使用目的、業種、営業時間、音・臭いの制限
• 工事区分、指定業者、看板、共用部利用
• 設備の修理・交換負担
• 造作譲渡・事業譲渡・転貸の可否
• 退去時の返還状態と原状回復範囲

造作譲渡契約で確認すること

• 譲渡対象を設備一覧・写真・図面で特定
• 譲渡代金の内訳と支払時期
• 賃貸借契約が成立しない場合の返金条件
• 第三者所有物・リース品が含まれないこと
• 引渡しまでの故障・毀損の負担
• 債務、従業員、仕入先契約等を承継するか
• 営業許可等の承継手続を利用するか

居抜きで入っても、退去時はスケルトン返しになることがある

「前の店の内装を引き継いだのだから、自分もそのまま残して退去できる」とは限りません。 契約書に、造作・設備の撤去、床・壁・天井の解体、指定業者によるスケルトン復旧などが定められていれば、 開業時に設置していない設備まで撤去対象になる可能性があります。

契約前に確認する原状回復の5項目

1. 返還状態は現状、有姿、内装付き、スケルトンのどれか
2. 前テナントから引き継ぐ造作の撤去責任を誰が負うか
3. 空調・トイレ・給排水・ダクト・電気幹線を残せるか
4. 貸主指定業者の利用義務と見積り方法
5. 居抜き退去や後継テナントへの譲渡が可能か

民法には賃借物の原状回復に関する一般的なルールがありますが、 事業用店舗では契約書に具体的な返還条件や特約が置かれることがあります。 金額が大きい場合や条項が不明確な場合は、契約前に弁護士等へ確認してください。

居抜きでも省略できない法令・許認可の確認

建築用途・用途変更

国土交通省によると、一定の特殊建築物への用途変更では、 対象部分が200平方メートルを超える場合に建築確認が必要となることがあります。 200平方メートル以下で確認手続が不要な場合でも、 建築基準法や消防法等への適合が不要になるわけではありません。 候補物件の従前用途と希望用途を、自治体の建築部局や建築士へ確認してください。

消防設備・使用開始・内装工事

消防設備は、間仕切りや厨房、客席配置を変えるだけでも増設・移設が必要になる場合があります。 防火対象物の使用開始届は自治体条例に基づくため、提出期限と様式は所轄消防署へ確認してください。 東京消防庁では、使用開始や対象工事について各7日前までの届出を案内しています。

食品営業の許可・届出

飲食店等は、営業内容に応じて食品衛生法上の営業許可または営業届出が必要です。 既存厨房が残っていても、自店のメニュー・調理工程・設備が施設基準を満たすとは限りません。 図面とメニュー案を持って、工事前に管轄保健所へ相談してください。

事業譲渡による営業者地位の承継

2023年12月13日から、食品衛生法、美容師法などの対象営業では、 事業譲渡に伴う営業者地位の承継手続が整備されました。 ただし、単に内装・設備を購入し、空いた物件を借りるだけでは、 必ずしも事業譲渡による承継に該当しません。 営業内容や施設を大きく変更する場合は、新規申請等が必要になることがあります。 譲渡前の早い段階で管轄保健所へ確認してください。

石綿・アスベストの事前調査

建築物の改修・リフォーム工事では、石綿含有建材の有無について事前調査が必要です。 建築物の改修工事で請負金額が税込100万円以上となる場合などは、 調査結果の行政報告も必要です。 古い店舗の天井・壁・床を撤去する場合は、見積り段階で施工会社へ確認してください。

業態別：居抜きとスケルトンの選び方

飲食店

前テナントが同種の飲食店で、厨房配置、排気、給排水、ガス・電気容量が合うなら、 居抜きのメリットを得やすい業態です。 ただし、重飲食から軽飲食、ラーメンからカフェなど業態名が近くても、 熱量、油、臭気、排水、席数が違えば大幅な改修が必要です。

• フード、排気ダクトの経路・清掃状態
• グリストラップ、排水勾配、漏水
• ガス・電気・給湯・空調能力
• 冷蔵庫、製氷機、食洗機等の製造年・動作
• 害虫、油汚れ、臭い、近隣苦情の履歴
• 保健所の施設基準と自店メニューの適合

美容室・ネイル・まつ毛・エステ

給排水、給湯、空調、電気容量、個室が活用できれば居抜き効果が大きくなります。 一方、前店のセット面やシャンプー台配置が自店の施術動線に合わない場合、 配管移設で費用が増えることがあります。

• 給排水位置、漏水、給湯器容量
• シャンプー台・美容機器の所有権と状態
• 換気、臭気、個室、プライバシー
• 美容所開設手続・事業譲渡承継の可否
• 前店舗のブランド印象を消す改装範囲

整体・リラクゼーション

内装・個室・受付・空調を再利用しやすく、比較的居抜きと相性があります。 ただし、医療機関のように見える表示、騒音、換気、施術者と顧客の動線、 夜間の建物入口などを確認します。

パーソナルジム・ピラティス

前テナントが同種業態でも、床荷重、振動、防音、器具固定、天井高を再確認してください。 機器が残っていても、所有権、メンテナンス、搬出費、メーカーサポートが不明ならリスクになります。 建物構造から作り込む必要がある場合は、スケルトンの方が安全なことがあります。

学習塾・習い事教室

間仕切り、照明、空調、トイレを活用できれば居抜きが有効です。 収容人数、避難経路、防火管理、防音、送迎・駐輪、夜間の安全を確認します。 教室数や授業方式が違う場合は、既存間仕切りがかえって制約になります。

クリニック・歯科医院

医療設備、給排水、電気、X線室、バリアフリーなどの再利用余地はありますが、 専門性が高く、行政手続と設備適合の確認が不可欠です。 前診療科と自院の診療科が違う場合、必要設備や動線が大きく異なります。 契約前に医療法務・設計・行政の専門家へ相談してください。

契約を急がない方がよい居抜き物件の危険サイン

居抜き物件の内見チェックリスト

居抜きかスケルトンかを決める7ステップ

主な出典・参考： 中小企業基盤整備機構 J-Net21「店舗物件の選び方」、 J-Net21「起業までに必要なタスク（飲食業）」、 国土交通省「建築基準法改正により建築確認が必要な特殊建築物の規模を200平方メートル超へ見直し」、 厚生労働省「営業規制（営業許可、営業届出）に関する情報」、 厚生労働省「事業譲渡に関する手続が整備されます」、 総務省消防庁「小規模事業所に対する消防法令の適用」、 東京消防庁「新たにテナントを使用する皆様へ」、 環境省「石綿事前調査結果の報告について」、 厚生労働省「改修・リフォーム業者のみなさまへ」。 本記事は2026年7月時点の公開情報をもとに、一般的な店舗物件選びの判断軸を整理したものです。 必要な許可・届出、建築確認、消防設備、石綿調査、事業譲渡承継の可否は、 地域、建物、面積、工事内容、業態によって異なります。 個別物件については、契約前・工事前に、宅地建物取引業者、貸主・管理会社、弁護士、税理士、 建築士、施工会社、所轄消防署、保健所、自治体等へご確認ください。