京急久里浜線新大津駅（KK65）は、神奈川県横須賀市大津町に位置する純住宅地型の駅です。京急グループ2024年度公式データによると1日平均乗降人員は5,979人（2023年度：6,076人、前年比-1.6%）で、京急全72駅中66位に位置します。同じ久里浜線内の比較では、北久里浜（23,095人・全体25位）、京急久里浜（37,990人・12位）、YRP野比（14,623人・47位）と比べると乗降規模は小さく、鉄道チャンネルの2024年度乗降人員記事では「前年度比減少率ワースト2位（-1.6%）」として横須賀・三浦エリアにおける人口減少・都心回帰トレンドの影響が指摘されています。しかしながら、乗降客数という「通過人員」の指標だけで新大津駅の商業ポテンシャルを判断することは大きな誤りです。

商圏分析の視点で新大津駅の本質を把握する上で最重要の前提は、「夜間人口26,981人・昼夜比約0.73倍という住宅優位型構造を持ちながら、来街倍率が0.81倍という購買流出型商圏」という二重の特性です。来街倍率0.81倍は、居住者の一部が京急久里浜駅周辺の商業施設や横須賀中央方面へ買い物に流出していることを示します。しかしこれは同時に、「生活に密着した日常消費・地域サービス」の需要が商圏内に根強く残り、競合の薄い業態においては安定した固定客を獲得できる環境であることを意味します。持ち家率72%・一戸建て55.6%という超高水準の定住型商圏の特性を活かした出店戦略が、新大津での成功に直結します。なお、駅徒歩圏内には神奈川県立横須賀大津高等学校（生徒数約700名）が位置しており、学生需要も一定規模で存在しています。

新大津駅商圏 主要KPI一覧

まず商圏の規模感をつかむために、主要指標を一覧で確認します。新大津駅の出店戦略を考える上で最初に理解すべき構造的特性は、「乗降客数5,979人という数字の裏に夜間人口26,981人が眠る”隠れた大商圏”」「持ち家率72%・一戸建て55.6%という首都圏でも最高水準の定住密着型商圏」「横須賀再興プラン2026-2029始動・空き店舗補助金・ファミリー転入超過という三つの地域変革シグナルが重なる”静かなる転換点”」という三要素が重なる京急久里浜線のエリアである点です。京急グループ2024年度公式データによると、新大津駅の1日平均乗降人員は5,979人（2023年度6,076人比-1.6%）。乗降客数単体では久里浜線最下位水準ですが、半径1km圏の夜間人口は26,981人と、同じ久里浜線でYRP野比（14,623人）より商圏人口が大きいという逆転現象が発生しています。

人口・年齢構成の特徴

このセクションで分かること：新大津駅1km商圏の居住人口構造・年齢分布・昼間流入の実態。出店ターゲットとなる人口層とその厚みが明確になります。

データによると、新大津駅1,000m商圏の夜間人口（居住人口）は26,981人（15M4W）、国勢調査準拠の2020年時点の人口総数は26,272人（20M4W）です。年齢構成の最大の特徴は、65歳以上の高齢化率が約29.8%（7,834人）と全国平均（27.8%）を上回り、神奈川県平均（約25%）をも大きく超えている点です。これは横須賀市全体の高齢化率（2020年国勢調査で約29%台）と概ね一致しており、新大津エリアが横須賀市の平均的な高齢化構造を反映していることがわかります。15〜64歳の生産年齢人口は15,420人・全体の約58.7%で、全国平均（57.4%）とほぼ同水準です。一方、昼間人口は19,581人（15M4W）で、昼夜比は約0.73倍と低く、昼間は通勤者が都心・横須賀中央方面へ流出する典型的な郊外住宅地型商圏です。

年齢別で最も厚みのある層は45〜54歳の壮年現役世代です。データによると45-49歳（男985人・女1,016人、合計2,001人）、50-54歳（男964人・女958人、合計1,922人）が各年齢区分の中で最多水準を形成しており、子育て後半〜子育て後の高購買力世代が商圏の中核を担っています。女性の45-49歳（1,016人）が単独最多年齢区分となっており、「50代前後・子育て卒業前後期・経済的に余裕のある高所得女性」が消費の主役世帯員という像が鮮明に浮かび上がります。高齢者層では65-69歳（男802+女862=1,664人）、70-74歳（男946+女1,089=2,035人）と後期高齢者予備軍も厚く、2035年以降の急速な高齢化に向けた業態需要シフトが明確に予見されます。なお、生徒・学生数は3,487人（15M4W）と商圏内に一定規模の学生需要があり、徒歩5分の横須賀大津高校をはじめとした学校集積が基盤となっています。同じ久里浜線の北久里浜（乗降23,095人）は商業施設が充実しスーパー・ドラッグストアが競合するエリアですが、新大津は「駅通過客がほとんどいない・生活者が主役」という完全な生活密着型という点で差別化された商圏です。

世帯構成と住居形態

このセクションで分かること：新大津駅周辺に実際に居住する人々の世帯規模・住居形態・家族構成の実態。飲食・小売・サービス業の業態選定とテナント物件の規模設計に直結するデータです。

データによると、新大津駅1km商圏の総世帯数は11,572世帯（20M4W・1〜7人以上世帯合計）です。世帯構成の最大の特徴は、単身世帯比率が32.9%（3,802世帯）と全国平均（38.0%）を下回り、代わりに2人・3人・4人世帯が厚い基盤を形成している点です。2人世帯（3,635世帯・31.4%）、3人世帯（2,153世帯・18.6%）、4人世帯（1,469世帯・12.7%）の3区分合計は7,257世帯・62.7%に達しており、「複数人のファミリー世帯が消費の主役」であることを数値が明示しています。2人世帯（3,635）が最多で、これは「子どもが独立した後のシニア夫婦」や「DINKs（共働き子なし）」が多いことを示しており、高齢化率29.8%という商圏特性と整合しています。

住居形態では持ち家が8,294世帯・72.0%（住居形態別合計11,517世帯分母）と過半数を大きく超えて最高水準を占めます。これは全国平均（約61%）を大きく上回る首都圏でも稀有な水準です。住居の建て方では一戸建て（6,401世帯・55.6%）が過半数を占め、共同住宅（4,909世帯・42.7%）を上回る「一戸建て優位商圏」の特徴があります。同じ久里浜線でも北久里浜（乗降23,095人）はスーパー・ドラッグストアが充実し商業集積型の特性を持つ一方、新大津は「乗降客が少なくても地元居住者の定住率が圧倒的に高い」という差別化された商圏です。持ち家72%・一戸建て優位という高い定住率は、テナント出店にとって「長期的リピーターが形成されやすい最高条件」を意味します。月次・週次で継続来店してもらいやすい業態（美容室・フィットネス・歯科・学習塾・惣菜・地域飲食店）の収益安定性が特に高いエリアです。高齢単身世帯は1,705世帯と全世帯の14.7%を占め、今後の高齢化進展に伴い介護・配食・医療隣接サービスの潜在需要が着実に拡大していきます。

年収分布と高所得世帯比率

このセクションで分かること：新大津駅周辺居住者の所得水準・年収分布・高所得世帯の実態。出店時の価格帯設定・客単価設計・業態選定の根拠となる最重要データです。

データによると、新大津駅1km商圏の推計世帯年収分布（23M4W・8区分合計）は11,573世帯です。年収分布の特徴を見ると、最多層は年収500〜700万円未満（2,029世帯・17.5%）で、200〜300万円未満（1,986世帯・17.2%）、300〜400万円未満（1,938世帯・16.7%）が続くという「中間所得層が厚い商圏」の構造を持ちます。年収700万円以上の世帯は合計2,356世帯・20.4%（700-1,000万未満1,649世帯＋1,000-1,500万未満556世帯＋1,500万以上151世帯）で、全国平均（約21%）とほぼ同水準です。年収1,000万円以上の高所得層は合計707世帯・6.1%で、全国平均（約8%）をやや下回ります。

この年収分布が示す最重要な示唆は、「極端に高単価ではないが、品質にこだわる中間〜中高所得層が厚く、日常消費への支出惜しみが少ない典型的な成熟住宅地型消費商圏」という特性です。同じ神奈川県でも横浜市港北区（菊名・綱島・日吉エリア）は年収700万円以上比率が30%を超える高所得商圏が多いのに対し、新大津エリアは「月3,000〜5,000円を惜しまずに通う美容室」「月謝1万円台の学習塾」「週1〜2回の帰宅途中テイクアウト（客単価1,000〜1,500円）」という、無理のない単価で継続消費する「生活密着・習慣消費型」の業態が最もフィットします。持ち家8,294世帯のうち持ち家高齢世帯が多数を占める点から、「土地・住宅資産は豊富だが年収は年金・退職金依存のシニア持ち家層」という消費者像も商圏の重要な一角を形成しており、シニア向けフィットネス・訪問美容・配食・整骨院等の需要が堅調です。

商業力・店舗数・年間販売額

このセクションで分かること：新大津駅商圏の年間小売販売額・推計商業人口・業種別事業所数。購買流出型という商圏特性を踏まえつつ、路面店・路面テナントにとってどのような出店機会があるかを明らかにします。

データによると、新大津駅1km圏の年間小売販売額（21M4W）は2,298,291万円＝約230億円です。これを神奈川県合計（855,254,500万円＝約8兆5,525億円）と比較すると商圏内の神奈川県シェアは約0.27%、全国合計（13,325,745,700万円＝約133兆2,574億円）に対しては約0.017%のシェアとなります。夜間人口26,981人の商圏として評価すると、1人当たり換算で約85万円/年（230億円÷26,981人）となり、全国平均（約100万円/年）をやや下回る数値が「購買流出型商圏」の構造を示しています。ただし、同じ久里浜線の北久里浜と比較すると、北久里浜（乗降23,095人）は商業集積が厚く競合も多いのに対し、新大津は「隙間のある商圏」であり、日常消費業態が参入した際の競合環境が薄い点は大きな出店メリットです。

事業所数データを見ると、飲食店事業所数（14M4W）は109店舗、飲食料品小売業事業所数（14M4W）は57店舗です。21M4Wデータでは飲食店（M76）83店舗・持ち帰り・配達飲食（M77）9店舗が把握されています。生活関連サービス業（21M4W）は91事業所で、このうち洗濯・理容・美容・浴場業（N78）が73事業所と突出しており、美容室・サロンの集積度が高い商圏です。医療関連では病院0・一般診療所15・歯科診療所20（14M4W）と医療クリニック・歯科が充実しており、調剤薬局との連携出店ニーズが見込まれます。特筆すべきはフィットネスクラブ（N8048）が0施設（21M4W）という点で、教養娯楽費35.2万円/年（1世帯）という高水準の需要基盤との対比で、フィットネス・ヨガ・健康関連の出店余地が極めて大きい商圏です。飲食店ドットコムの新大津駅テナント賃料データによると、直近の掲載物件の坪単価は5,595円/月前後という低水準が確認でき、横浜・品川・横須賀中央と比較して初期費用を大幅に抑えた出店・テナント物件の確保が可能なエリアです。

エリアマーケティング三大人口の比較分析

このセクションで分かること：夜間人口・昼間人口・商業人口（買物人口）の3指標の比較から見えてくる、新大津駅商圏の本質的な性格とビジネスポテンシャル。出店戦略の骨格を形成する最重要分析です。

新大津駅の商業人口（買物人口）は夜間人口の0.81倍・21,754人にとどまります。これは「購買流出型：商業吸引力が弱いエリア（1倍未満）」に分類されますが、来街倍率0.81倍は同じ「購買流出型」でも1倍にかなり近い水準であり、「商圏内での消費がある程度成立している」ことも示しています。注目すべきは購買集中度（商業人口÷昼間人口）が1.11倍という点です。昼間人口（19,581人）を商業人口（21,754人）が上回るということは、「昼間在圏している就業者・在宅者・学生以外にも、商圏外から来て買い物をしている層がいる」ことを意味します。これは国道134号沿いの商業施設・クリニック・飲食店を目的地として、車で訪れる近隣居住者が存在することと整合しています。

昼夜比0.73倍は、夜間人口が昼間人口を27%上回ることを示しており、「昼間は通勤・通学で人が出て行く郊外住宅地」という構造を裏付けます。この構造が意味することは二つあります。第一に、帰宅途中の消費（18〜20時のピーク）を取り込む業態（テイクアウト・惣菜・コンビニ型スーパー・駅前飲食）は夜間人口26,981人という厚い需要基盤を直撃できること。第二に、昼間在宅の層（高齢者・主婦・テレワーカー）向けの日中消費業態（ランチ・カフェ・美容・クリニック）も確実な需要として存在することです。同じ久里浜線の北久里浜（23,095人）・京急久里浜（37,990人）と比較すると、新大津は「競合が少なく、地元固定客を独占できる路面店・テナント物件立地」として、特に生活密着型の小規模開業に適した商圏です。

産業別事業所数と就業構造

このセクションで分かること：新大津駅商圏で働く就業者の産業別内訳と事業所の業種構成。昼間就業者をターゲットにした出店業態の需要分析と競合環境の把握に活用できるデータです。

データによると、新大津駅商圏の第2次・3次産業従業者数は6,110人（14M4W）です。産業構造を見ると第3次産業従業者が5,143人（全体の約84.2%）と最大で、第2次産業が616人（10.1%）、第1次産業が0人（データなし）となっています。業種別に昼間人口の就業者構成を分解すると、最大の就業者数を誇るのが卸売・小売業（1,456人）で、これに次ぐ医療・福祉（925人）、建設業（438人）、宿泊・飲食サービス業（819人）、教育・学習支援業（440人）の順となっています。卸売・小売業の昼間就業者が1,456人と最多な点は、商圏内の小売・飲食事業所が多く、そこで働く従業員のランチ・日常消費需要が潜在的に厚いことを示しています。

不動産業・物品賃貸業の事業所数100（14M4W）は比較的多く、テナント物件・賃貸店舗・居抜き物件の情報流通を担う業者が一定数存在しており、物件探しの利便性が高い環境です。建設業（103事業所・14M4W、昼間従業者438人）は横須賀市北部の築30〜50年住宅のリフォーム・建替え需要と整合しており、インテリア・リフォーム関連店舗の出店機会が広がっています。教育・学習支援業（40事業所・14M4W）は生徒・学生数3,487人（15M4W）という需要基盤と合致しており、県立横須賀大津高校（徒歩5分）の存在も含め、学習塾・英会話・音楽教室等の習い事施設への需要が確実に存在しています。公務（S）の昼間従業者43人は、自衛隊関連施設の存在（給与住宅162世帯）と連動しており、横須賀市の2025年人口動態データでも「広島県・長崎県・青森県からの転入は自衛隊関連の影響」と明示されている通り、定期的な転入需要がある安定した顧客基盤です。

将来人口と出店戦略の方向性

このセクションで分かること：新大津駅商圏の2025〜2050年の人口推移・高齢化率の変化。5〜30年スパンでの出店・業態選択の中長期的リスクと機会、テナント長期契約の判断材料を提供します。

データによると、新大津駅商圏の将来人口推計は現状から明確な減少傾向を示しています。2020年国勢調査基準（26,272人）から見ると、2025年：25,150人・2030年：24,040人・2035年：22,851人・2040年：21,630人・2045年：20,416人・2050年：19,248人と推移します。30年後の2050年でも19,248人と約15%超の減少となりますが、急激な人口崩壊ではなく「緩やかな階段状の減少」であることがわかります。横須賀再興プラン2026-2029では「人口減少を前提としながらも地域活力を維持する」方向性が明確に示されており、同プランに基づく子育て支援・企業誘致・創業促進策が将来人口の下支えとして機能することが期待されます。テナント物件への中長期賃貸契約（5〜10年）を検討する事業者にとって、2030年（24,040人）までの5年スパンでは人口減少幅が約4%程度にとどまる点は、出店判断のプラス材料です。

高齢化については、現在の約29.8%（65歳以上7,834人）から将来推計を見ると、65歳以上人口は2025年：7,886人・2030年：8,156人・2035年：8,303人・2040年：8,453人と総人口が減少する中でも高齢者数は2040年代前半まで増加し続けます。高齢化率は2035年に約36.3%、2040年には約39.1%に達する見込みで、全国最速水準で高齢化が進む横須賀市の特性が新大津商圏にもそのまま現れています。注目すべきは75歳以上の超高齢層の推移で、2025年：4,787人・2030年：4,856人・2035年：4,703人・2040年：4,840人と高水準を維持し続け、医療・介護・配食・移動支援サービスへの需要が商圏の「基盤消費」として固定化していきます。一方、横須賀市2025年人口動態データで確認された「ファミリー層転入超過199人・0歳から14歳の245人プラス」という改善傾向は、新大津商圏においても子育て世帯の層の厚さを中期的に維持する可能性を示唆しており、学習塾・習い事施設の需要基盤が一定規模で維持されると考えられます。

消費支出データ分析

このセクションで分かること：新大津駅商圏の推計消費支出の費目別内訳と1世帯当たりの支出額。「どの費目に、どの程度の金額が使われているか」を世帯単位で把握することで、出店業態の需要の厚みをより直感的に評価できます。

データによると、新大津駅商圏の消費支出データ（23M4W）の分母として、年収8区分合計の11,573世帯を使用します。費目別の1世帯当たり年間支出額を算出すると、食料合計：約93.2万円/年（月約77.6千円）、外食合計：約16.3万円/年（月約13.6千円）、住居合計：約33.6万円/年（月約28.0千円）、交通・通信：約43.5万円/年（月約36.3千円）、教養娯楽：約35.2万円/年（月約29.3千円）、保健医療：約15.9万円/年（月約13.2千円）、教育：約13.8万円/年（月約11.5千円）、その他の消費支出：約47.6万円/年（月約39.6千円）となっています。

特筆すべき項目が三つあります。第一に食料合計が月約77.6千円（年93.2万円）という水準で、帰宅途中のテイクアウト・惣菜・地域飲食店への消費の厚みを示しています。第二に交通・通信費が月約36.3千円（年43.5万円）という高水準で、横浜・品川・都内等への通勤定期代を含む数値であり、帰宅後の「地元での消費」（テイクアウト・地元飲食・夕方のカフェ）のポテンシャルが高いことを間接的に示しています。第三に教養娯楽費が月約29.3千円（年35.2万円）という水準で、フィットネス・趣味・文化体験への積極消費姿勢を示しており、フィットネス施設の完全不在（0施設）とのギャップが顕著な出店機会です。保健医療費（月13.2千円）も高齢化率29.8%という現状に呼応した水準で、クリニック・歯科・調剤薬局・整骨院の需要基盤が安定していることを裏付けています。その他の消費支出（月39.6千円）は美容・交際費等「豊かさを彩るサービス消費」を含んでおり、美容室・サロンの客単価設定（5,000〜8,000円）での定期消費が成立しやすい購買力水準です。

💰 新大津駅エリアで出店・開業する際に使える補助金

新大津駅周辺（神奈川県横須賀市）での出店・開業には、国・神奈川県・横須賀市それぞれの補助金・助成金を組み合わせることで、初期費用を大幅に抑えられる可能性があります。特に横須賀市は2026年度から「横須賀再興プラン2026-2029」の下で創業支援・空き店舗活用補助を強力に推進しており、全国でも手厚い出店支援環境が整っています。補助金は年度ごとに内容が変わるため、最新情報は必ず公式窓口で確認してください。

よくある質問（FAQ）

商圏分析ダッシュボード（詳細データ）

本記事で紹介した各指標の詳細データ・グラフ・人口ピラミッド・地図・消費支出分析は、下記のインタラクティブ商圏分析ダッシュボードでご覧いただけます。人口・世帯・年収・商業・将来人口・消費・産業・補助金の全タブで構成されており、新大津駅エリアへの出店・開業・テナント物件・居抜き物件・事業用物件検討に必要なデータをすべて網羅しています。