京浜急行電鉄本線の馬堀海岸駅（KK63）は、横須賀市馬堀町三丁目に位置し、品川から54.2kmの地点にある地上駅です。京浜急行電鉄2024年度公式データによると1日平均乗降人員は8,357人で、京急線全72駅中60位に位置しています。一見すると中規模の小さな駅に見えますが、注目すべきはその回復基調の強さです。コロナ禍で2020年に6,769人まで落ち込んだ乗降客数は、2021年7,124人→2022年7,815人→2023年8,197人→2024年8,357人と4年連続で増加しており、コロナ前の2019年（9,045人）の約92.4%水準まで回復。同じ京急本線の終着エリアに位置する浦賀駅（16,478人）、横須賀中央駅（58,695人）と比較すると乗降規模は小さいものの、「海辺の定住型・生活密着型商圏」としての訴求力は際立っています。

商圏分析の視点で馬堀海岸駅の本質を把握するうえで最重要の前提は、「夜間人口17,862人・昼夜比約0.65倍という住宅優位型構造を持ちながら、来街倍率が約0.40倍という購買流出型商圏」という二重の特性です。来街倍率0.40倍は、商業人口7,148人が夜間人口17,862人を大きく下回っており、居住者が周辺の横須賀中央・追浜・金沢文庫方面の大型商業施設へ買い物に流出していることを示しています。しかしこれは同時に、「持ち家率80.4%・高齢単身世帯1,168世帯・ファミリー世帯中心という高定住性の商圏に対して、日常消費・生活密着サービスの供給が決定的に不足している」という出店機会を意味します。横須賀市の「空き店舗出店促進事業補助金」（2026年度募集中）を活用しながら、この商圏特性に合致したテナント出店・店舗開業を検討する事業者にとって、今まさに動くべきタイミングです。

馬堀海岸駅商圏 主要KPI一覧

まず商圏の規模感をつかむために、主要指標を一覧で確認します。馬堀海岸駅の出店戦略を考える上で最初に理解すべき構造的特性は、「防衛大学校・観音崎公園・ヤシ並木プロムナードに隣接する海辺の高所得定住型商圏」「持ち家率80.4%・7人に1人が高齢単身世帯という強固な定住高齢層」「浦賀再開発・横須賀再興プラン2026-2029という二つの地域変革トリガーが始動した”海辺のじわじわ成長ゾーン”」という三要素が重なるエリアである点です。京浜急行電鉄2024年度公式データによると馬堀海岸駅の1日平均乗降人員は8,357人（2023年度8,197人比+2.0%増）で4年連続増加しており、コロナ禍で底打ちした2020年（6,769人）から着実に回復しています。

人口・年齢構成の特徴

このセクションで分かること：馬堀海岸駅1km商圏の居住人口構造・年齢分布・昼間流入の実態。出店ターゲットとなる人口層とその厚みが明確になります。

データによると、馬堀海岸駅1,000m商圏の夜間人口（居住人口）は17,862人（15M4W）、国勢調査準拠の2020年時点の人口総数は16,889人（20M4W）です。年齢構成の最大の特徴は、65歳以上の高齢者人口が6,268人・全体の37.1%を占めるという全国（27.8%）・神奈川県（約25%）を大幅に上回る「超高齢商圏」であることです。これは横須賀市全体の高齢化率（約32%、横須賀再興プラン2026〜2029より）と比較しても高い水準です。一方で15〜64歳の生産年齢人口は8,952人・約53.0%で、全国平均（57.4%）をやや下回っています。15歳未満の子ども人口は1,653人・約9.8%と全国（11.8%）を下回る少子化傾向が明確です。同じ京急本線の横須賀中央（乗降58,695人）や追浜（38,784人）が比較的若い生産年齢人口比率を保っているのに対し、馬堀海岸は「成熟した高齢者居住地」の色彩が濃く、これが商圏の本質的性格を規定しています。

年齢別で最も厚みのある層は65〜74歳のアクティブシニア世代です。データによると65-69歳（男565人・女613人、合計1,178人）、70-74歳（男745人・女875人、合計1,620人）が突出しており、この二つの区分だけで2,798人・全体の16.6%を占めます。特に70〜74歳の1,620人が単独最多年齢区分となっており、女性（875人）が男性（745人）を大きく上回る「高齢女性優位の商圏」という像が鮮明です。昼間人口は11,599人（15M4W）で、昼夜比は約0.65倍と低く、典型的な都市通勤型郊外住宅地の特性を示しています。推計昼間人口の内訳では「家事・その他：7,191人」「アクティブシニア：3,154人」「後期高齢者：2,939人」となっており、昼間帯は主婦・高齢者・在宅層が商圏の消費を支えるという構造が明確です。生徒・学生数は1,379人（15M4W）で、防衛大学校（駅近隣）の学生・教職員の存在も昼間人口の一角を形成しています。

世帯構成と住居形態

このセクションで分かること：馬堀海岸駅周辺に実際に居住する人々の世帯規模・住居形態・家族構成の実態。飲食・小売・サービス業の業態選定とテナント物件の規模設計に直結するデータです。

データによると、馬堀海岸駅1km商圏の総世帯数は7,360世帯（20M4W・1〜7人以上世帯合計）です。世帯構成の最大の特徴は、2人世帯が2,645世帯・35.9%で最多を占め、単身世帯（2,130世帯・28.9%）が続く構成です。3人世帯（1,386世帯・18.8%）・4人世帯（870世帯・11.8%）を合わせると、「2〜4人世帯合計が4,901世帯・66.6%」とファミリー・カップル世帯が多い安定した生活圏を形成しています。注目すべきは高齢単身世帯が1,168世帯（全世帯の15.9%）に達しており、7世帯に1世帯以上が高齢者の一人暮らしという超高齢商圏の実態が数字に表れています。横須賀市全体の傾向として、横須賀再興プラン2026〜2029でも「高齢者の生活支援・見守りネットワーク強化」が重点施策として挙げられており、馬堀海岸での高齢者向けサービス業・医療関連テナント出店の社会的意義と経済的需要が一致しています。

住居形態では持ち家が5,895世帯・80.4%（住居形態別合計7,337世帯を分母）と圧倒的多数を占めます。これは全国平均（持ち家率約62%）を大幅に上回る「持ち家型定住商圏」の典型的な特性です。建て方では一戸建て（4,784世帯・65.1%）が全体の3分の2近くを占め、共同住宅（2,440世帯・33.2%）を大きく上回るという「一戸建て優位の郊外住宅地」の性格が明確です。馬堀海岸という地名の通り、戦後に西武不動産が開発した計画的な新興住宅地としての歴史を持つこのエリアは、築40〜50年の持ち家一戸建てに長年住み続ける「動かない定住層」が主役です。この超高い定住率は、テナント出店にとって「一度つかんだ顧客を長期リピーターとして維持しやすい最高条件」を意味します。美容室・かかりつけ歯科・かかりつけ調剤薬局・地域密着型飲食店のような「継続通院・継続利用型業態」の収益安定性が特に高いエリアです。

年収分布と高所得世帯比率

このセクションで分かること：馬堀海岸駅周辺居住者の所得水準・年収分布・高所得世帯の実態。出店時の価格帯設定・客単価設計・業態選定の根拠となる最重要データです。

データによると、馬堀海岸駅1km商圏の推計世帯年収分布（23M4W・8区分合計）は7,360世帯です。年収分布の特徴を見ると、最多層は年収200〜300万円未満（1,262世帯・17.1%）で、300〜400万円未満（1,232世帯・16.7%）、200万円未満（1,146世帯・15.6%）が続く「低〜中所得層が最多」という構造です。一方で年収500〜700万円未満（1,312世帯・17.8%）は最多層と拮抗しており、中高所得層の厚みも確保されています。年収700万円以上の世帯は合計1,566世帯・21.3%（700-1,000万未満1,082世帯＋1,000-1,500万未満379世帯＋1,500万以上105世帯）に達しており、年収1,000万円以上の高所得層は484世帯・6.6%を占めています。

馬堀海岸の年収構造で特徴的なのは「低所得シニア層」と「中高所得現役層」が共存するという二極構造です。高齢化率37.1%・高齢単身世帯1,168世帯という超高齢商圏の特性上、年金生活者を中心とした200〜300万円台の年収層が最多を占めるのは構造的に自然です。しかし注目すべきは持ち家率80.4%・一戸建て65.1%という高資産保有層の存在であり、「年収は低くても資産（持ち家・金融資産）は豊富」という高齢富裕層が多数を占める可能性が高い点です。横須賀再興プラン2026〜2029でも「2025年の社会動態ではファミリー層の転入超過が進み、社会増減全体も転入超過まであと一歩」と言及されており、若い世帯の流入が続けば中高所得層のさらなる厚みが期待できます。年収構造を踏まえると、「高資産高齢者向けプレミアム日常消費（上質な総菜・美容・健康サービス）」と「子育てファミリー向け実用サービス（学習塾・習い事・惣菜）」の二軸で商圏を攻める複合戦略が最も効果的です。

商業力・店舗数・年間販売額

このセクションで分かること：馬堀海岸駅商圏の年間小売販売額・推計商業人口・業種別事業所数。購買流出型という商圏特性を踏まえつつ、路面店・路面テナントにとってどのような出店機会があるかを明らかにします。

データによると、馬堀海岸駅1km圏の年間小売販売額（21M4W）は755,335万円＝約75.5億円です。これを神奈川県合計（855,254,500万円＝約8兆5,525億円）と比較すると商圏内の神奈川県シェアは約0.088%、全国合計（13,325,745,700万円＝約133兆2,575億円）に対しては約0.0057%となります。夜間人口17,862人に対する1人当たり換算では約42万円/年（75.5億円÷17,862人）となり、全国平均（約100万円/年）の約4割にとどまるという数値が「購買流出型商圏」の構造を端的に示しています。事業所数データを見ると、飲食店事業所数（14M4W）は24店舗、21M4Wでは飲食店（M76）23店舗・持ち帰り・配達飲食（M77）1店舗が把握されています。生活関連サービス業（21M4W）は42事業所で、このうち洗濯・理容・美容・浴場業（N78）が36事業所と突出しており、美容室・サロンの集積度が比較的高い商圏です。医療関連では一般診療所12・歯科診療所11（14M4W）と一定の医療集積があり、調剤薬局のさらなる需要が見込まれます。

2026年の最新商業動向として、食べログには2026年3月5日オープンの「珍陀商店（ワインバー）」が登録されており、地域に根付く個性派飲食店・専門店の出店が続いています。また、観音崎方面への観光客増加に伴い、馬堀海岸駅を玄関口とする「途中下車消費」（ランチ・カフェ・テイクアウト）の潜在需要が高まっています。横須賀市の空き店舗出店促進事業補助金（補助対象経費の1/2・上限50万円）が2026年度も継続されており、今まさに店舗物件・テナント物件を確保して出店をスタートさせる絶好のタイミングです。

エリアマーケティング三大人口の比較分析

このセクションで分かること：夜間人口・昼間人口・商業人口（買物人口）の3指標の比較から見えてくる、馬堀海岸駅商圏の本質的な性格とビジネスポテンシャル。出店戦略の骨格を形成する最重要分析です。

馬堀海岸駅の商業人口（買物人口）は夜間人口の0.40倍・7,148人にとどまります。これは「購買流出型：商業吸引力が弱いエリア（1倍未満）」に分類され、かつ0.40倍という水準は典型的な郊外ベッドタウンの中でも特に購買流出度が高い部類です。昼夜比も0.65倍と低く、「昼間に居住者の多くが都内・横浜・横須賀中央方面へ通勤し、買い物も横須賀中央・金沢文庫・金沢八景の大型商業施設で済ませる」という行動パターンが数値に表れています。同じ京急本線で乗降客数の多い横須賀中央（58,695人）が広域集客型ターミナルとして全く異なる商圏特性を持つのとは対照的に、馬堀海岸の「行き場」は徹底した「生活密着・リピート消費」の領域に集約されます。

しかしここで重要なのは、来街倍率0.40倍という「弱点」を逆手に取ることが、馬堀海岸での出店成功の鍵だという点です。購買集中度（商業人口÷昼間人口）は0.62倍で、昼間在圏者の6割程度が近隣で消費している計算になります。昼間在宅層（主婦・高齢者・テレワーカー・防衛大学校関係者）の日常消費需要が厚く、「横須賀中央にわざわざ行かなくてすむ便利な日常消費」こそがこの商圏で最も安定した需要です。具体的には、帰宅途中の夕食テイクアウト・週1〜2回通うかかりつけ美容室・月謝制フィットネス（現在0施設という圧倒的空白）・徒歩で通えるかかりつけ歯科・調剤薬局、そして観光客向けの途中下車カフェ・海辺レストランといった業態が、この商圏で最も強い需要を持ちます。

産業別事業所数と就業構造

このセクションで分かること：馬堀海岸駅商圏で働く就業者の産業別内訳と事業所の業種構成。昼間就業者をターゲットにした出店業態の需要分析と競合環境の把握に活用できるデータです。

データによると、馬堀海岸駅商圏の第2次・3次産業従業者数は2,370人（14M4W）です。産業構造の第3次産業従業者比率は2,008人（全体の84.7%）と高い水準にあり、第2次産業は251人（10.6%）、第1次産業は0人（0%）という純粋なサービス業・商業集積型の就業構造です。業種別に昼間人口を分解すると、最大の就業者数を誇るのが医療・福祉（680人）で、これに卸売・小売業（476人）、生活関連サービス業・娯楽業（206人）、教育・学習支援業（245人）、宿泊・飲食サービス業（156人）が続きます。

医療・福祉の昼間就業者が680人と際立って多い点が最大の特徴で、一般診療所12・歯科診療所11（14M4W）のほか、事業所数（P_医療，福祉）が58事業所（14M4W）と全業種で最多を誇ります。これは商圏内に医療福祉関連施設が高密度に集積していることを反映しています。680人の医療福祉従業者が毎日在中するということは、昼食・カフェ・テイクアウト・美容・クリーニング等の「就業者向けデイタイム消費」の需要が相当規模で存在することを意味します。不動産業・物品賃貸業の事業所数32（14M4W）・従業者72人は適正水準であり、テナント物件・賃貸店舗・居抜き物件の情報流通を担う業者が一定数存在しています。また、教育・学習支援業の事業所24（14M4W）は生徒・学生数1,379人（15M4W）という需要基盤と合致しており、学習塾・英語教室・音楽教室等の出店余地があります。建設業の事業所38（14M4W）は築40〜50年を迎えた計画住宅地のリフォーム・建替え需要の旺盛さを示しており、住宅関連・インテリア・リフォーム相談サービスの出店機会としても興味深いデータです。

将来人口と出店戦略の方向性

このセクションで分かること：馬堀海岸駅商圏の2025〜2050年の人口推移・高齢化率の変化。5〜30年スパンでの出店・業態選択の中長期的リスクと機会、テナント長期契約の判断材料を提供します。

データによると、馬堀海岸駅商圏の将来人口推計は現状から明確な減少傾向を示しています。2020年国勢調査基準（16,889人）から見ると、2025年：15,887人・2030年：14,844人・2035年：13,762人・2040年：12,732人・2045年：11,790人・2050年：10,959人と推移します。30年後の2050年には10,959人と現在の約65%まで減少する見通しで、横須賀市全体の人口減少傾向（横須賀再興プラン2026〜2029では「2025年の社会動態でファミリー層の転入超過が進んでいる」と述べているが、自然減は続く）と整合しています。

高齢化については、現在の37.1%（65歳以上6,268人）から将来推計を見ると、65歳以上人口は2025年：6,009人・2030年：5,819人・2035年：5,616人・2040年：5,551人と絶対数はやや減少しますが、総人口の減少がより急速なため高齢化率はさらに上昇します。2040年の高齢化率は5,551÷12,732＝約43.6%という水準に達する見込みです。これは日本全体で最も高齢化が進んだエリアに相当する水準であり、「老老介護・独居高齢者・要介護前期高齢者」が消費の主役となる「超超高齢商圏」への転換が確実視されます。一方で、横須賀再興プラン2026〜2029による浦賀エリア再開発（隈研吾氏担当・2029年度以降完成）が実現すれば、三浦半島北端エリア全体の居住環境・観光環境が向上し、若い世代の転入増加につながる可能性があります。テナント物件への中長期賃貸契約（5〜10年）を検討する事業者にとって、人口減少は考慮すべきリスク要因ですが、同時に「競合が少なく、固定顧客が形成されやすい希少な定住商圏」としての特性が、人口減少局面でも生き残りやすい出店を可能にします。

消費支出データ分析

このセクションで分かること：馬堀海岸駅商圏の推計消費支出の費目別内訳と1世帯当たりの支出額。「どの費目に、どの程度の金額が使われているか」を世帯単位で把握することで、出店業態の需要の厚みをより直感的に評価できます。

データによると、馬堀海岸駅商圏の消費支出データ（23M4W）の分母として、年収8区分合計の7,360世帯を使用します。費目別の1世帯当たり年間支出額を算出すると、食料合計：約94.7万円/年（月約7.9万円）、外食合計：約15.6万円/年（月約1.3万円）、住居合計：約31.6万円/年（月約2.6万円）、交通・通信：約43.0万円/年（月約3.6万円）、教養娯楽：約34.8万円/年（月約2.9万円）、保健医療：約16.4万円/年（月約1.4万円）、教育：約13.3万円/年（月約1.1万円）、その他の消費支出：約48.2万円/年（月約4.0万円）となっています。

特筆すべき項目が三つあります。第一に交通・通信費が月約3.6万円（年43.0万円）という水準で、都心・横須賀中央への通勤定期代を含む高い水準は「帰宅後の消費（テイクアウト・コンビニ・地元飲食）」のポテンシャルが高いことを示しています。第二に教養娯楽費が月約2.9万円（年34.8万円）という水準で、フィットネス0施設という現状とのギャップが際立っており、健康・趣味・文化体験への積極消費姿勢を示しています。第三にその他の消費支出が月約4.0万円（年48.2万円）という高水準で、美容・理容・交際費等「豊かさを彩るサービス消費」が商圏の消費構造に深く根付いています。保健医療費（月約1.4万円・年16.4万円）は高齢化率37.1%を反映した高水準であり、医療・介護隣接サービス・健康食品・調剤薬局への安定需要を裏付けています。外食費（月約1.3万円・年15.6万円）は、観音崎・ヤシ並木プロムナードへの観光客需要が加わることで実際の外食需要は統計数値を上回る可能性があります。

💰 馬堀海岸駅エリアで出店・開業する際に使える補助金

馬堀海岸駅周辺（神奈川県横須賀市）での出店・開業には、国・神奈川県・横須賀市それぞれの補助金・助成金を組み合わせることで、初期費用を大幅に抑えられる可能性があります。補助金は年度ごとに内容が変わるため、最新情報は必ず公式窓口で確認してください。

よくある質問（FAQ）

商圏分析ダッシュボード（詳細データ）

本記事で紹介した各指標の詳細データ・グラフ・人口ピラミッド・地図・消費支出分析は、下記のインタラクティブ商圏分析ダッシュボードでご覧いただけます。人口・世帯・年収・商業・将来人口・消費・産業・補助金の全タブで構成されており、馬堀海岸駅エリアへの出店・開業・テナント物件・居抜き物件・事業用物件検討に必要なデータをすべて網羅しています。