神奈川県横浜市戸塚区に位置する戸塚駅は、JR東海道本線・横浜線・横須賀線・湘南新宿ラインの4路線と横浜市営地下鉄ブルーラインが交差する、横浜市南西部最大の交通結節点です。JR東日本の2024年度（令和6年度）1日平均乗車人員は100,202人（乗降換算では約200,000人超）、横浜市営地下鉄ブルーラインの乗降客数は77,204人（地下鉄線内第2位）と、両線合計で1日約18万人が利用する神奈川県内7位の規模を誇ります。その商圏分析を理解する上で最初に押さえるべき構造があります。戸塚駅半径1,000m圏は、東急プラザ戸塚・ODAKYU OX（小田急OX）・コリイル等の商業施設と、その背後に広がる閑静な住宅街を同時に内包する「住商一体型ターミナル」です。夜間人口34,500人・昼間人口41,154人・昼夜比1.19という数値は、居住者数を約6,654人（約19.3%）上回る昼間人口が流入するビジネス集積型商圏であることを示し、商業人口79,103人が夜間人口の約2.29倍に達する「周辺集客型」エリアとしての実力を裏付けています。年間小売販売額8,356,337万円（約835.6億円）・飲食店241店舗（14M4W）という商業規模は、横浜南西部の中でも際立つ存在であり、近隣の東戸塚・戸塚から延伸される地下鉄沿線各駅（舞岡・踊場・中田・立場・いずみ野方面）はもちろん、JR沿線の大船・本郷台方面からも週末買物・外食目的の来街者が流入しています。2025年7月開業の飲食複合ビル「トツカド」（東口交差点角・6階建て・テナント順次開店）、そして2027年春竣工予定の戸塚駅西口商業施設（仮称・地上4階建て・食品スーパー・調剤併設ドラッグストア・クリニック・飲食テナント区画構成・共用駐車場約240台）という2つの開発プロジェクトが同時進行する今こそ、戸塚駅周辺の店舗物件・テナント物件への出店を検討する最良のタイミングです。本記事ではこの「進化中のターミナル」としての特性を踏まえ、データの全貌を解説します。

戸塚駅商圏 主要KPI一覧

まず商圏の規模感をつかむために、主要指標を一覧で確認します。戸塚駅の出店戦略を考える上で最初に理解すべき構造的特性は、「住宅地の厚み」と「昼間就業者・来街者の流入」が両立する住商バランス型ターミナルであるという点です。JRは東海道本線・横須賀線・湘南新宿ライン・横浜線の4路線が停車し、横浜市営地下鉄ブルーラインも加わり、1日あたり合計約18万人が乗降します。2024年度JR乗車人員100,202人は神奈川県内7位（神奈川県の主要ターミナルとして横浜・川崎・藤沢・大船・相模大野・戸塚という序列）であり、神奈川県内の「住宅地ターミナル」として上位に位置します。昼夜比1.19という数値は、居住者数を2割弱上回る昼間人口が流入することを示し、横浜駅（昼夜比4倍超の超流入型）や藤沢駅（1.2倍程度）とは異なる、就業集積と住宅地が溶け合う独自の商圏構造を持っています。

人口・年齢構成の特徴

このセクションで分かること：戸塚駅1km商圏の居住人口構造・年齢分布・昼間流入の実態。出店ターゲットとなる人口層とその厚みが明確になります。

データによると、戸塚駅1,000m商圏の夜間人口は34,500人（15M4W基準）、20M4W時点では38,106人となっています。年齢構成（20M4W）を見ると、15歳未満が4,971人（13.0%）、15〜64歳が25,093人（65.8%）、65歳以上が6,936人（18.2%）です。生産年齢人口比率65.8%は全国平均（57.4%）を8.4ポイント、神奈川県平均（61.0%）を4.8ポイント上回る水準で、戸塚区全体の高齢化率27.2%（2025年9月現在）と比べても、駅近1km圏は著しく若い人口構成を示しています。これは駅徒歩圏の賃貸需要・就業者集積と連動しており、現役世代の新規流入が継続していることの証左です。なお、2026年1月現在の戸塚区全体人口は281,920人（横浜市18区中第4位）で、区全体の高齢化率27.2%に対して1km商圏の18.2%という数値の差は、「駅近ほど若い」という典型的な都市商圏の特徴を示しています。

昼間人口41,154人の内訳では、第2・3次産業従業者が28,240人と最大の構成要素を占めます。産業別では情報通信業3,433人・医療福祉4,130人・卸売業小売業5,216人・宿泊飲食サービス業3,807人と多様な就業構成です。生徒・学生数は2,844人と昼間人口の6.9%を占め、商圏内の高校・専門学校・学習塾からの通学生が一定数在圏しています。夜間人口の年齢別内訳（20M4W）では45〜49歳が男女計3,175人（女性1,636人が最大年齢層）・50〜54歳が2,991人・40〜44歳が2,833人のミドル層が最も厚く、25〜29歳から50〜54歳にかけての25〜54歳層が夜間人口の約44%を占める現役世代主体の商圏構造です。JR線で横浜・品川・東京方面へ通勤するビジネスパーソンを中心に、帰宅時間帯（17〜21時）の購買需要が旺盛なエリアであり、「夜の戸塚駅」への出店・テナント開業を検討する飲食店・小売店・サービス業にとって、平日夕方から夜間の来客動線を押さえた立地選定が最重要課題といえます。

世帯構成と住居形態

このセクションで分かること：戸塚駅周辺に実際に居住する人々の世帯規模・住居形態・単身世帯の実態。飲食・小売・サービス業の出店業態選定とテナント物件の規模設計に直結するデータです。

総世帯数は規模別合計で18,125世帯です。世帯規模別の内訳を見ると、1人世帯が7,591世帯（41.9%）と最大構成比を占め、2人世帯が4,641世帯（25.6%）、3人世帯が3,165世帯（17.5%）、4人世帯が2,282世帯（12.6%）と続きます。1〜2人世帯で全体の67.5%を占める「都市型・少人数世帯」が中核ですが、1人世帯比率41.9%は戸塚区全体（2.21人/世帯）の水準より高く、駅近の賃貸住宅が若年単身層を引きつけていることが伺えます。JR各線で横浜・品川・渋谷方面へ通勤する単身会社員・共働きDINKS層の日常消費需要——帰宅途中の惣菜・テイクアウト、夕食の外食、週末のまとめ買い——が商圏の底堅い需要基盤を形成しています。2025年5月から販売開始した関電不動産開発の大規模分譲マンション（総戸数482戸・2027年4月引渡し）が竣工すれば、さらに居住世帯が積み増されます。

住居形態では持ち家9,276世帯（51.2%）が過半を占め、民営借家6,277世帯（34.6%）、給与住宅797世帯（4.4%）、公営・都市再生機構等1,331世帯（7.3%）と続きます。持ち家比率51.2%は横浜市平均より低めで、駅近のマンション・賃貸アパートに単身・若年世帯が流入する典型的な都市型住宅構成です。住宅種別では共同住宅13,553世帯（74.8%）が圧倒的多数を占め、一戸建て4,183世帯（23.1%）と続きます。共同住宅比率74.8%という高さは、高層マンション・築浅賃貸アパート群が東口・西口を問わず林立する戸塚駅徒歩圏の実態を反映しています。世帯主20〜29歳の若年単身世帯は1,759世帯（9.7%）、高齢単身世帯は1,421世帯（7.8%）存在し、若手就業者のライフスタイル需要と、長年戸塚に定住する単身高齢者の生活密着需要の両方が見込めます。

この世帯構造から導かれる出店・テナント開業の示唆は明確です。①41.9%の1人世帯を狙う惣菜・テイクアウト・デリバリー業態（駅徒歩3分以内・改札直結の小規模テナントが最適）、②3〜4人ファミリー世帯（計29.1%）向けのファミリーレストラン・回転寿司・地域密着型スーパー（駅徒歩5〜10分の幹線道路沿い賃貸店舗が候補）、③持ち家51.2%・高所得世帯29.2%という購買力を活かしたエステ・美容室・整体・訪問型サービス——いずれも戸塚駅周辺で出店・テナント探しをする際の有力な業態選択肢です。

年収分布と高所得世帯比率

このセクションで分かること：戸塚駅周辺居住者の所得水準・年収分布・高所得世帯の実態。出店時の価格帯設定・客単価設計・テナント業態選定の根拠となるデータです。

戸塚駅商圏の高所得世帯比率（年収700万円以上）は29.2%（5,285世帯）で、全国平均（約20.9%）の約1.4倍、神奈川県平均（27.3%）をも約1.9ポイント上回っています。年収1,000万円以上の世帯は2,031世帯（11.2%）、うち1,500万円以上の超高所得世帯も570世帯（3.1%）存在します。JR東海道本線・横須賀線・湘南新宿ラインによる品川・渋谷・東京方面への直通アクセスを背景に、大企業勤務の管理職・専門職・共働き世帯が多く居住しているとみられます。戸塚駅の2026年時点の店舗物件・テナント物件賃料相場は坪単価約20,647円（2026年実績）と前年比+4.3%の上昇基調にあり、高い購買力を持つ商圏にふさわしい賃料水準です。

年収分布のボリュームゾーンは500〜700万円層（3,134世帯・17.3%）と700〜1,000万円層（3,254世帯・18.0%）で、これら二層の計6,388世帯（35.3%）が商圏内最大の主力顧客層を形成しています。一方で200万円未満層が2,678世帯（14.8%）と一定数存在し、若年単身層・パート就業層・年金生活世帯など多様な所得構成を示しています。持ち家世帯の高所得層（年収700万円以上の持ち家：1,928件＋2,046件＋合計推計）も一定数存在し、定住高所得ファミリー層の購買力も厚いといえます。この所得構造から、戸塚駅周辺での出店・テナント開業では、①700〜1,000万円層をボリューム狙いとした中〜高価格帯業態（客単価3,000〜6,000円のダイニング・バー、10,000〜15,000円の美容室・サロン）、②500〜700万円層をボリュームゾーンとしたカジュアル業態（客単価1,000〜2,500円のランチ・夕食業態）、③1,000万円以上の高所得層向けプレミアム業態（パーソナルトレーニング・エステ・ファインダイニング）という三層同時展開が有効です。

商業力・店舗数・年間販売額

このセクションで分かること：戸塚駅商圏の年間小売販売額・推計商業人口・業種別事業所数。横浜南西部の商業拠点としての実力値が数値で明確になります。

戸塚駅商圏の年間小売販売額は8,356,337万円（約835.6億円）です。これは神奈川県全体（約8兆5,525億円）の約0.977%、全国（約133兆2,574億円）の約0.063%を1km商圏で占める規模です。近隣ターミナルとの比較では、大船駅商圏と同等〜やや上回る規模と推定され、湘南台駅・東戸塚駅商圏を大幅に上回っています。1人当たり年間小売販売額は神奈川県の基準値（約105.6万円/人）と同水準で、商業効率は県平均に整合しています。

データによると、小売業事業所数は368事業所（14M4W）、飲食料品小売業113事業所、飲食店241店舗（14M4W）が立地しています。21M4Wベースでは卸小売業合計348事業所・飲食店206店舗（M76）・持ち帰り・配達飲食16事業所で、東急プラザ戸塚・ODAKYU OX・コリイル・東口商店街・西口周辺の路面店群がこの数値を構成しています。推計商業人口（小売業）は79,103人で夜間人口34,500人の約2.29倍に相当し、地下鉄ブルーライン沿線（踊場・中田・立場・いずみ野方面）やJR沿線（大船・東戸塚・保土ケ谷方面）から買物目的の来街者が集まっていることを示しています。特筆すべきは医療インフラの充実で、病院1施設・一般診療所57施設・歯科診療所37施設という集積は、横浜南西部の医療ハブとしての機能を持つ証左であり、調剤薬局・ヘルスケア業態・医療モールへの出店余地も確認できます。

2025〜2026年の商業動向として注目すべきは、①2025年7月開業「トツカド」（東口交差点角・6階建て・飲食・美容）による東口側の新たな人流軸の形成、②2027年春竣工予定「（仮称）戸塚駅西口商業施設」（地上4階・食品スーパー・調剤ドラッグ・クリニック・飲食・物販・約240台駐車場）による西口側の商業集積強化という2軸です。現在（2026年4月時点）、西口新商業施設内のクリニック区画（3診）・2階テナント区画等の募集が進行中で、駅徒歩5分圏内の商業施設内テナントを探している事業者にとっては先行検討の意義が非常に大きいタイミングといえます。

エリアマーケティング三大人口の比較分析

このセクションで分かること：夜間人口・昼間人口・商業人口（買物人口）の3指標の比較から見えてくる、戸塚駅商圏の本質的な性格とビジネスポテンシャル。出店戦略の骨格を形成する最重要分析です。

戸塚駅周辺の商業人口（79,103人）は夜間人口（34,500人）の約2.29倍です。これは「周辺集客型：近隣エリアからの流入あり」（2〜5倍ゾーン）に位置し、居住者ベースの2倍超の購買力が集まる、横浜南西部の代表的な広域型商業拠点であることを示しています。地下鉄ブルーライン沿線の踊場・中田・立場・いずみ野・湘南台方面、JR沿線の大船・東戸塚・保土ケ谷方面から、週末を中心に買物・外食を目的とした来街者が継続的に流入しているのが数値に表れています。一方で昼夜比1.19という数値は、戸塚駅が「就業者が昼間に流入するビジネス集積型」の側面も持つことを示しており、平日ランチ需要（就業者2万8,240人）・夕方帰宅需要（夜間人口3万4,500人）・週末来街需要（商業人口7万9,103人）の三峰型」需要構造が戸塚駅出店の最大の強みです。横浜駅（来街倍率10倍超の超広域型）と比べると商業規模は劣りますが、賃料相場は横浜駅より大幅に低く、投資対効果という観点では戸塚駅は「横浜駅のコスパ版」として高評価できます。

産業別事業所数と就業構造

このセクションで分かること：戸塚駅商圏で働く28,240人の産業別内訳と事業所の業種構成。昼間就業者をターゲットにした出店業態の需要分析に活用できます。

戸塚駅商圏の第2・3次産業従業者数（昼間）は28,240人です。産業別昼間従業者数で最も多いのは医療・福祉の4,130人で、57の一般診療所・37の歯科診療所・病院1施設に加え、介護・福祉施設が集積しています。次いで卸売業・小売業5,216人、宿泊・飲食サービス業3,807人、情報通信業3,433人（東口周辺のオフィスビル・IT企業集積を反映）、製造業2,869人と続きます。情報通信業3,433人という高水準は横浜南西部の商業ターミナルとしては特徴的で、周辺のオフィスに立地するIT・通信関連企業の就業者が昼間人口を下支えしていることを示します。これは平日ランチタイムのコーヒーショップ・カフェ・ランチ特化型飲食店（客単価800〜1,500円）の安定需要につながります。

事業所数データ（14M4W）では卸売業・小売業406事業所が最大で、続いて宿泊・飲食サービス業268事業所・生活関連サービス・娯楽業168事業所・不動産業・物品賃貸業139事業所・医療・福祉205事業所と続きます。不動産業139事業所は、戸塚駅周辺で店舗物件・テナント物件・居住物件を扱う不動産会社が多く集積していることを示し、新規出店検討時の物件情報収集がしやすい環境といえます。産業構造全体では第3次産業従業者比率が約84.2%（23,775÷28,240）を占め、典型的な都市型サービス・商業集積エリアです。

将来人口と出店戦略の方向性

このセクションで分かること：戸塚駅商圏の2025〜2050年の人口推移・高齢化率の変化。5〜30年スパンでの出店・業態選択の中長期的リスクと機会を提供します。

将来人口推計によると、戸塚駅商圏の人口は2025年に38,124人、2030年に38,910人、2035年に39,393人、2040年に39,622人、2045年に39,580人、2050年に39,388人と推移します。注目すべきは2020年（20M4W）の38,106人から2040年の39,622人まで約20年かけて1,500人強（約4%）増加した後、2050年まで横ばい〜微減という推移で、全国的な人口減少局面においても商圏人口が実質的に維持される見通しという点です。これは関電不動産開発による482戸の大規模分譲マンション（2027年引渡し予定）をはじめとする住宅開発、戸塚駅西口新商業施設の竣工（2027年予定）による商業機能強化が、居住人口の定着・流入を促している背景があります。人口が「増える戸塚駅商圏」という事実は、横浜市南西部における他の住宅地型ターミナルと比較して際立っており、長期テナント賃貸契約を検討する事業者にとって強い後ろ盾となります。

一方で高齢化率は現在の18.2%（6,936人）から、2030年に21.9%（8,537人）、2040年に28.5%（11,286人）、2050年には32.8%（12,930人）へと着実に上昇する見込みです。75歳以上人口は現在約3,382人から2050年に7,808人と約2.3倍に増加し、特に2035〜2050年にかけて医療・介護・配食・移動支援・シニアフィットネス・地域包括ケアなどの需要が急拡大します。2027年竣工予定の西口新商業施設にクリニック区画（3診）・調剤ドラッグが入ることは、まさにこの長期トレンドへの先手対応といえます。出店事業者にとっては、現在（2026年）の「若い商圏」を活かした業態でテナント物件を確保しつつ、10〜15年後のシニア化をにらんだ業態転換のシナリオを持っておくことが重要です。

消費支出データ分析

このセクションで分かること：戸塚駅商圏の推計消費支出の総額・費目別内訳と1世帯あたりの支出額。出店業態の需要の厚みをより直感的に評価できます。

戸塚駅商圏の消費支出推計は居住世帯18,125世帯ベースで算出されています。データによると、食料合計が16,316,305千円（約163.2億円）と最大の支出カテゴリーを形成しており、うち外食合計が3,340,256千円（約33.4億円）と食料支出の20.5%を占めています。1世帯当たり年額に換算すると、食料支出は約90.0万円（月約7.5万円）、うち外食は約18.4万円（月約1.5万円）です。外食比率20.5%は全国平均（約17〜18%）を上回る水準で、JR通勤者の「帰宅途中の外食」習慣、単身世帯41.9%の「自炊しない生活スタイル」が背景にあります。戸塚駅東口・西口の飲食店テナントへの出店において、外食需要が1世帯年間18万円超という事実は強力な需要裏付けとなります。飲食店のテナント賃貸を検討する経営者にとって、商圏の外食消費ポテンシャルを示す最も重要なデータです。

交通・通信費の1世帯当たり年額は約37.4万円（月約3.1万円）と高水準で、JR定期代（横浜〜品川間で月15,000〜20,000円前後）やスマホ・サブスクリプション支出が厚みを増しています。教養娯楽費は1世帯当たり年額約35.6万円（月約3.0万円）に達し、フィットネス・映画・カルチャースクール・趣味消費の活性度が高いことを示します。フィットネスクラブ7施設という現状は需要に対してやや供給が少なく、プールなし・マシン中心の小型フィットネス（30〜50坪程度の賃貸店舗）や、パーソナルトレーニングスタジオ（10〜20坪）の出店余地があります。教育費の1世帯当たり年額約15.4万円は、生徒・学生2,844人の存在と合わせて、学習塾・英会話・プログラミング教室など教育系業態の需要を裏付けています。保健医療費の1世帯当たり年額約15.8万円は高齢化の進行とともに増加が見込まれ、医療・健康関連業態の長期安定需要を示す指標です。

よくある質問（FAQ）

商圏分析ダッシュボード（詳細データ）

本記事で紹介した各指標の詳細データ・グラフ・人口ピラミッド・地図・消費支出分析は、下記のインタラクティブ商圏分析ダッシュボードでご覧いただけます。人口・世帯・年収・商業・将来人口・消費・産業・補助金の全タブで構成されており、戸塚駅エリアへの出店・開業・テナント物件検討に必要なデータをすべて網羅しています。