東京都目黒区に位置する都立大学駅は、東急東横線の各駅停車駅であり、渋谷まで約10分・横浜方面へのアクセスにも優れた城南エリア屈指の閑静な高級住宅地です。この商圏分析を読み解く上で最も重要な前提があります。都立大学駅半径1,000mは、駅前の地域密着型商店街（富志美会・平町商店街・柿の木坂商和会・八雲通り共栄会）と、目黒区八雲・柿の木坂・平町・中根に広がる都内有数の高所得住宅地を同時に内包します。そのため、昼間人口35,148人・夜間人口55,914人・昼夜比0.63・第2・3次産業従業者数15,302人という数値は、居住者が大量に渋谷・都心方面へ通勤で流出する典型的なベッドタウン型の商圏構造を如実に示しています。年間小売販売額5,736,957万円（約574億円）に対し推計商業人口は54,308人で、夜間人口55,914人をわずかに下回る来街倍率0.97倍。これは都内でも珍しい「購買力流出型」の商圏特性を意味し、年収700万円以上が41.0%を占める高い購買力が自由が丘・学芸大学・渋谷方面へ流出している構造です。目黒区では東急東横線の都立大学駅〜自由が丘駅間で連続立体交差事業の検討が進められており、将来的な踏切除却と駅前広場整備が実現すれば、街の回遊性と商業ポテンシャルが大きく変わる可能性があります。本記事ではこの「高所得者は多いが購買力が外に出ている」という独特の構造を意識しながら、データの全貌を徹底解説します。

都立大学駅商圏 主要KPI一覧

まず商圏の規模感をつかむために、主要指標を一覧で確認します。都立大学駅の商圏分析において最初に理解すべき重要な構造的特性があります。都立大学駅半径1,000m圏は東急東横線の各停駅としてのコンパクトな駅前商業集積と、目黒区八雲・柿の木坂・平町・中根に広がる城南有数の高所得住宅地をすべて内包しており、昼間人口35,148人が夜間人口55,914人を大きく下回る昼夜比0.63という数値は、このエリアが「昼間に居住者の約37%相当が通勤で流出する強度のベッドタウン型商圏」であることを端的に示しています。このため「外部から大量に集客する商圏」ではなく、「高所得居住者の日常消費をいかに地元で取り込むか」が勝負の分かれ目となる商圏構造として数値を読む必要があります。

人口・年齢構成の特徴

このセクションで分かること：都立大学1km商圏の居住人口構造・年齢分布・昼間流出の内訳。出店ターゲットとなる人口層の実態が明確になります。

都立大学駅1,000m商圏の夜間人口は55,914人です。東急東横線沿線の学芸大学・自由が丘・中目黒・祐天寺といった沿線駅と比較しても、駅徒歩圏内にこれだけの居住人口を擁するエリアは極めて高い水準です。年齢構成を見ると、データによると15歳未満が6,365人（11.0%）、15〜64歳が39,010人（67.6%）、65歳以上が11,647人（20.2%）となっています（人口総数57,740人ベース）。生産年齢人口比率67.6%は全国平均（57.8%）を約10ポイント上回り、高齢化率20.2%は全国（28.0%）を約7.8ポイント下回ります。東京都全体（22.1%）と比較しても低い水準であり、目黒区の閑静な住宅地に生産年齢層のファミリーや共働き世帯が厚く居住していることを示しています。

昼間人口35,148人は夜間人口55,914人を大きく下回り、昼夜比は0.63です。これは居住者の約37%相当が平日昼間に渋谷・都心方面へ通勤・通学で流出することを意味し、隣駅の自由が丘（昼夜比0.84）と比較してもベッドタウン色が格段に強い商圏です。昼間の内訳として従業者が15,302人、生徒・学生数が5,698人となっています。夜間人口の年齢別内訳では45〜49歳（男性2,220人＋女性2,798人＝計5,018人）が最も厚い年齢層で、40〜44歳（計4,777人）・35〜39歳（計4,585人）・50〜54歳（計4,480人）とミドル層の厚みが際立ちます。30〜34歳（計4,206人）・25〜29歳（計3,926人）の若年就業者層も一定の厚みがありますが、35〜54歳のミドルファミリー・共働き世帯が居住人口のボリュームゾーンを形成している点が都立大学商圏の最大の特徴です。

世帯構成と住居形態

このセクションで分かること：都立大学周辺に実際に居住する人々の世帯規模・住居形態・単身世帯の実態。飲食・小売・サービス業の出店業態選定に直結するデータです。

総世帯数は30,130世帯です。世帯データは夜間居住者ベースのため、都立大学周辺の居住エリアの実態を正確に反映しています。1人世帯が15,016世帯（49.8%）とほぼ半数を占め、渋谷・都心への通勤を前提とした単身就業者の居住需要の高さを示しています。2人世帯が7,318世帯（24.3%）、3人世帯が4,276世帯（14.2%）、4人世帯が2,853世帯（9.5%）と続きます。全体の74.1%を1〜2人世帯が占めていますが、3人以上のファミリー世帯も7,696世帯（25.5%）と一定の厚みがあり、渋谷・中目黒エリアと比較するとファミリー層の存在感が大きい点が都立大学の特徴です。これは子育て支援施設・学習塾・ファミリー向け飲食・ベーカリー・食品専門店など、ファミリー世帯の「日常の質」に応える業態にとって安定した需要基盤があることを意味します。

住居形態では持ち家13,956世帯（46.6%）と民営借家13,882世帯（46.3%）がほぼ拮抗しています。給与住宅1,091世帯（3.6%）も存在し、周辺大企業の社宅需要が窺えます。住宅種別では共同住宅20,717世帯（69.2%）と一戸建て8,307世帯（27.7%）で構成されています。若年単身世帯（世帯主20〜29歳）は3,059世帯と全世帯の10.2%に達しており、高齢単身世帯も3,059世帯と同数存在します。持ち家比率46.6%と一戸建て比率27.7%は、柿の木坂・八雲・平町エリアの閑静な邸宅街としての性格を反映しており、長年この地域に定住している高所得ファミリー・シニア層の分厚さを示しています。単身者向けサービスとファミリー向けサービスの両方に安定した需要が見込めるバランスの良い居住構造といえます。

年収分布と高所得世帯比率

このセクションで分かること：都立大学周辺居住者の所得水準・年収分布・高所得世帯の実態。出店する際の価格帯設定・ターゲティング判断の根拠となるデータです。

都立大学商圏の高所得世帯比率（年収700万円以上）は41.0%（12,347世帯）で、全国平均（20.9%）の約2.0倍、東京都平均（29.0%）をも大幅に上回る極めて高い水準です。隣駅の自由が丘（38.0%）をも上回る数値であり、都内でもトップクラスの高所得住宅地であることがデータから裏付けられます。年収1,000万円以上の世帯は7,137世帯（23.7%）、うち1,500万円以上の超高所得世帯も2,925世帯（9.7%）と全国平均（2.1%）の4.6倍を占めます。年収1,000万円以上が23.7%、1,500万円以上が9.7%というのは、東急沿線の自由が丘・田園調布・二子玉川といった高所得住宅地エリアと肩を並べるかそれ以上の水準であり、高品質ベーカリー・オーガニック食品店・パーソナルサービス（パーソナルトレーナー・美容クリニック・エステ）など高単価業態が持続的に成立する購買力の厚みを示しています。

年収分布で最も厚みを持つのは700〜1,000万円層（5,210世帯・17.3%）と500〜700万円層（4,835世帯・16.0%）です。一方で200万円未満世帯が3,250世帯（10.8%）も存在しており、年金生活高齢者・単身若年層・非正規雇用者を含む多様な所得層が共存しています。持ち家高所得世帯（年収700万円以上）は5,909世帯で持ち家全体（13,956世帯）の42.3%を占め、柿の木坂・八雲・平町に長年定住する高所得ファミリー・シニア層の購買力の厚さを物語っています。民営借家の年収700万円以上は4,755世帯と民営借家全体（13,882世帯）の34.3%にのぼり、賃貸層にも高所得者が多い点は他エリアと一線を画す都立大学の特徴です。にもかかわらず来街倍率が0.97倍と1.0を下回っている現状は、この購買力に見合う魅力的な店舗が駅周辺に十分には集積していないことの裏返しです。都立大学周辺で出店・テナント探しをする際は、「高所得者が自由が丘や学芸大学に流出せずに地元で消費したくなる質の高い専門店」というポジションが最も合理的な戦略といえます。

商業力・店舗数・年間販売額

このセクションで分かること：都立大学商圏の年間小売販売額・推計商業人口・業種別事業所数。高所得住宅地でありながら商業力が控えめな理由と出店チャンスが明確になります。

都立大学商圏の年間小売販売額は5,736,957万円（約574億円）です。この数値は東京都全体（1,924,905,500万円＝約19兆2,491億円）の約0.30%、全国（13,325,745,700万円＝約133兆2,575億円）の約0.043%を1km商圏で占めています。隣駅の自由が丘（約964億円）と比較すると約6割の規模にとどまり、年収700万円以上41.0%という購買力の高さに対して商業集積が追いついていない構造が浮き彫りになります。小売業事業所数は356店（卸売業含む合計483店）、飲食店は192店舗、飲食料品小売業は101事業所です。百貨店・総合スーパーは0店舗で、都立大学の商業を支えているのは駅前の商店街に連なる個人経営の飲食店・食品店・サービス店が中心であり、大型商業施設への依存度が極めて低い「地域密着型」の商業構造です。

推計商業人口（小売業）は54,308人で、夜間人口55,914人の約0.97倍です。この倍率は「購買流出型：商業吸引力が弱いエリア」（1倍未満）に分類されます。55,914人の居住者が持つ購買力のうち、約574億円分しか地元で消費されておらず、残りは自由が丘・学芸大学・渋谷・二子玉川といった周辺の商業集積地へ流出していると推定されます。東急東横線で渋谷方面1駅の学芸大学は駅前に6つの活気ある商店街を持ち、反対方向1駅の自由が丘は「スイーツの街」として全国的なブランド力を持ちます。都立大学はこの2駅に挟まれ、居住者の日常消費が隣駅に流出しやすい立地構造にあります。しかし裏を返せば、これだけの高所得居住者が「地元で消費したい」と思える魅力的な店舗があれば、購買力の地元回帰が起こりうるということです。都立大学駅の高架下商業施設「ToritsuNade（トリツナード）」のリニューアルや、東急東横線の都立大学〜自由が丘間連続立体交差事業の検討が進む中、今後の駅周辺整備と連動した出店チャンスは大きいといえます。

エリアマーケティング三大人口の比較分析

このセクションで分かること：夜間人口・昼間人口・商業人口（買物人口）の3指標の比較から見えてくる、都立大学商圏の本質的な性格とビジネスポテンシャル。出店戦略の骨格を形成する最重要分析です。

都立大学周辺の商業人口（54,308人）は夜間人口（55,914人）の約0.97倍です。これは「購買流出型：商業吸引力が弱いエリア」（1倍未満）に該当します。横浜駅や渋谷駅のような5倍超の「広域集客型」はもちろん、自由が丘（約1.87倍）の「地域型」とも異なり、都立大学は55,914人の居住者が持つ購買力のうち一部が自由が丘・学芸大学・渋谷方面に流出している構造です。来街倍率0.97倍は、都立大学駅周辺の商業集積が居住者の購買力を十分に吸引しきれていないことを数値で示しています。しかし重要なのは、1.0倍にきわめて近い水準にあるという事実です。これは「わずかな購買力の流出」にとどまっており、自由が丘や学芸大学に流出している需要の一部を地元に取り戻す業態・サービスが登場すれば、来街倍率を1.0倍超に押し上げることは十分に現実的です。東急東横線で自由が丘方面1駅、学芸大学方面1駅という立地は、「隣駅に行かなくても都立大学で事足りる」という利便性を提供できれば大きな武器になります。

産業別事業所数と就業構造

このセクションで分かること：都立大学商圏で働く15,302人の産業別内訳と事業所の業種構成。昼間就業者・居住者それぞれをターゲットにした出店業態の需要分析に活用できるデータです。

都立大学商圏の第2・3次産業従業者数（昼間）は15,302人です。産業別昼間従業者数で最も多いのは卸売業・小売業（I）の4,349人であり、駅前商店街の店舗スタッフが主体です。次いで医療・福祉2,119人・宿泊・飲食サービス業1,810人・教育・学習支援業1,613人・生活関連サービス・娯楽業981人と続きます。医療・福祉が2,119人という高い水準にあることは、都立大学周辺のクリニック集積（一般診療所46所・歯科診療所42所・病院1所）を反映しています。教育・学習支援業1,613人という数値も、学習塾・インターナショナルスクール等が多い目黒区の高所得住宅地エリアの特徴を示しており、高所得ファミリー世帯の教育投資ニーズの高さがデータで裏付けられます。

事業所数データでは卸売業・小売業が555事業所と最大で、宿泊・飲食サービス業280事業所、不動産業・物品賃貸業274事業所、医療・福祉190事業所と続きます。不動産業の274事業所は城南エリアの不動産流通拠点としての役割を反映しています。産業構造全体では第3次産業従業者が13,446人と圧倒的大多数を占め、製造業802人・建設業412人と第2次産業の割合は小さく、純粋なサービス・商業・居住型の商圏です。情報通信業は385人と自由が丘や渋谷と比較すると規模は小さく、都立大学は「ITオフィス街」ではなく「生活密着型の小売・飲食・サービスの集積地」として機能していることが明確です。

将来人口と出店戦略の方向性

このセクションで分かること：都立大学商圏の2025〜2050年の人口推移・高齢化率の変化。5〜30年スパンでの出店・業態選択の中長期的リスクと機会を評価できます。

将来人口推計によると、都立大学商圏の人口は2025年に56,566人、2030年に57,571人、2035年に58,437人、2040年に59,013人、2045年に59,159人（ピーク）、2050年には58,957人と推移します。2045年にピーク（59,159人）を迎えた後、2050年に向けてごくわずかに減少しますが、減少幅は202人（2045年比▲0.3%）にとどまり、現在（57,740人）比では2050年時点でも＋1,217人（＋2.1%増）と増加基調を維持します。日本全体が人口減少局面にある中で、2050年まで人口増加が続く見通しのエリアは全国的にも稀少であり、都立大学商圏の長期的な居住需要の堅調さを示しています。目黒区全体の人口が2026年4月時点で283,510人と増加基調にある中、城南の高級住宅地としてのブランド力・東急東横線の利便性が、今後も人口の定着・流入を支える要因です。

高齢化率は現在の20.2%（11,647人）から、2030年に21.6%（12,441人）、2040年に24.0%（14,142人）、2050年には25.1%（14,773人）へと上昇する見込みです。ただし2050年時点でも全国平均を下回る水準にとどまることが予想され、同時期の生産年齢人口は37,963人と現在とほぼ同水準を維持します。都立大学の場合、高齢者層も高所得層が多い（持ち家高所得世帯が分厚い）ため、シニア向けサービスにおいても「質」が求められるプレミアム需要になります。都立大学への出店・テナント探しを検討する際は、「購買力の地元回帰」を促す短期的な商機と、人口増加が続く中での中長期的な需要拡大の両面で計画を立てることが重要です。

消費支出データ分析

このセクションで分かること：都立大学商圏の推計消費支出の総額・費目別内訳と1世帯当たりの支出額。「どの費目に、どの程度の金額が使われているか」を世帯単位で把握することで、出店業態の需要の厚みをより直感的に評価できます。

都立大学商圏の消費支出推計データは居住世帯ベースで算出されています。食料合計が36,839,992千円（約368.4億円）と最大の支出カテゴリーを形成しており、うち外食合計が7,606,066千円（約76.1億円）と食料支出の20.6%を占めています。1世帯当たりで換算すると食料支出は月約10.2万円、うち外食は月約2.1万円です。これは東京都平均を上回る水準であり、高所得世帯の「食」への投資意欲の高さを裏付けています。都立大学の特筆すべき点は教養娯楽費が14,998,087千円（約150.0億円）、1世帯当たり年約49.8万円（月約4.1万円）と極めて高い水準にあることです。これは映画・カルチャースクール・フィットネス・書籍・趣味用品・旅行等への支出が旺盛であることを示し、都立大学の高所得居住者の「自己投資・豊かな暮らし」志向を裏付けるデータです。都立大学周辺で飲食店・カフェ・ベーカリーを開業・出店する際は、居住者ベースの外食需要（年間約76.1億円）のうち現在は相当額が隣駅の自由が丘・学芸大学に流出している可能性が高く、地元で「取り戻せる」需要の大きさを念頭に置くことが重要です。

教育費は1世帯当たり年額約20.8万円（月約1.7万円）と全国平均を大幅に上回り、高所得ファミリー世帯の教育投資意欲の高さを反映しています。また保健医療費が1世帯当たり年額約23.1万円という数値は、予防医療・美容クリニック・パーソナルヘルスケアへの支出意欲の高さを示しており、一般診療所46所・歯科診療所42所というクリニック集積密度とも整合しています。被服・履物費の1世帯当たり年額約15.1万円（月約1.3万円）もファッション感度の高い都立大学居住者の実態を反映するデータです。

よくある質問（FAQ）

商圏分析ダッシュボード（詳細データ）

本記事で紹介した各指標の詳細データ・グラフ・人口ピラミッド・地図・消費支出分析は、下記のインタラクティブ商圏分析ダッシュボードでご覧いただけます。人口・世帯・年収・商業・将来人口・消費・産業・補助金の全タブで構成されており、都立大学エリアへの出店・開業検討に必要なデータをすべて網羅しています。