京急本線・都営浅草線の接続駅である泉岳寺駅は、東京都港区高輪に位置する日本有数の交通結節点です。京急グループ2024年度公式データによると、泉岳寺駅の1日平均乗降人員（参考値・都営線乗り入れ旅客含む）は190,705人に上ります。なお、都営線乗り入れの旅客を含むため通常の京急線ランキング（2024年度1位：横浜297,707人・2位：品川241,688人・3位：上大岡126,823人）には掲載されていませんが、参考値として提示されるほど際立った利用規模を誇ります。近隣の白金高輪駅（東京メトロ南北線・都営三田線）の1日平均乗降人員は東京都交通局2024年度データによると約24,798人（乗車12,247人＋降車12,551人）と、泉岳寺駅が桁違いの交通量を持つ広域ターミナル駅であることが分かります。しかし重要なのは乗降規模ではなく、商圏1km内に集住する超高所得定住層の厚みと、再開発による中長期的な人口・来街者増加の確実性にあります。

商圏分析の視点で泉岳寺駅の本質を把握する上で最重要の前提は、「夜間人口136,442人・昼夜比約0.34倍という特異な人口構造」です。昼夜比0.34倍は「昼間に多くの居住者が都心・銀座・新宿方面へ通勤流出し、商業人口は夜間人口の0.75倍（102,394人）にとどまる購買流出型商圏」を意味します。しかしこれは同時に、「高所得定住者が毎夜帰宅し、日常の定期消費を地元で行う」という構造が強固に存在することを意味します。年収1,500万円以上世帯が21.1%・年収1,000万円以上が37.1%・年収700万円以上が合計53%超という、他の多くの商圏では到底実現できない超高所得集積が、泉岳寺エリアでの出店・店舗開業における最大の武器です。

泉岳寺駅商圏 主要KPI一覧

まず商圏の規模感をつかむために、主要指標を一覧で確認します。泉岳寺駅の出店戦略を考える上で最初に理解すべき構造的特性は、「京急本線・都営浅草線の広域ターミナル接続駅でありながら、1km商圏の夜間人口136,442人の過半数が年収700万円以上という全国最上位水準の超高所得定住商圏」「昼夜比0.34倍という都内有数の通勤流出型構造が逆説的に生む”夕方以降の地元消費ゴールデンタイム”」「2026年3月28日の高輪ゲートウェイシティ（THE LINKPILLAR 2）グランドオープンと、2024年11月着工の泉岳寺駅地区超高層再開発（2031年度完成）という二段ロケット型の商圏変革」という三要素が重なる港区の中でも特異なエリアである点です。

人口・年齢構成の特徴

このセクションで分かること：泉岳寺駅1km商圏の居住人口構造・年齢分布・昼間流入の実態。出店ターゲットとなる人口層とその厚みが明確になります。

データによると、泉岳寺駅1,000m商圏の夜間人口（居住人口）は136,442人（15M4W）、国勢調査準拠の2020年時点の人口総数は48,131人（20M4W）です。この両数値の大きな乖離は一見奇妙に見えますが、15M4Wデータには当該エリアを「生活の拠点」とする人口に加え、就業・通学者等も含まれる推計値であることを念頭に置いてください。20M4W（国勢調査実績ベース）の人口総数48,131人が実際の居住者規模です。年齢構成の最大の特徴は、15〜64歳の生産年齢人口が34,007人（計算値・約70.7%）を占める点で、全国平均（57.4%）を大きく上回る「非常に若い現役世代優位の商圏」という特性が際立ちます。65歳以上の高齢化率は約17.0%（8,181人）と全国（27.8%）・神奈川県（約25%）を大きく下回っており、港区の若い年齢構成を色濃く反映しています。

年齢別で最も厚みのある層は35〜49歳の高所得現役世代です。データによると35-39歳（男1,910人・女2,310人、合計4,220人）、40-44歳（男2,072人・女2,456人、合計4,528人）、45-49歳（男2,088人・女2,518人、合計4,606人）が各年齢区分で断然の最多水準を形成しており、特に女性40代後半が最多年齢層となっています。これは「共働きで高収入を得る40代カップル・DINKs・子育て後半期の高所得ファミリー」が商圏の消費主役であることを示します。昼間人口は46,398人（15M4W）で昼夜比は約0.34倍と非常に低く、朝の通勤流出が激しいことを意味します。ただしこの低い昼夜比は逆説的に、夕方18時〜20時の帰宅時間帯が「デイタイムの何倍もの消費ポテンシャルを持つゴールデンタイム」であることを示します。白金高輪・三田・品川方面からの通勤者が帰宅途中に立ち寄るテイクアウト・カフェ・ドラッグストア・惣菜店は、この時間帯の爆発的な需要を取り込める業態です。また生徒・学生数は19,405人（15M4W）と夜間人口比で14.2%を占め、学習塾・習い事・塾向け軽食業態の潜在需要が厚いことも商圏の特徴です。

世帯構成と住居形態

このセクションで分かること：泉岳寺駅周辺に実際に居住する人々の世帯規模・住居形態・家族構成の実態。飲食・小売・サービス業の業態選定とテナント物件の規模設計に直結するデータです。

データによると、泉岳寺駅1km商圏の総世帯数は25,521世帯（20M4W・1〜7人以上世帯合計）です。世帯構成の最大の特徴は、単身世帯が13,117世帯（51.4%）と全体の過半数を占める圧倒的な「単身優位商圏」である点です。全国平均（38.0%）を大きく上回るこの単身率は、港区高輪・白金エリアに集積する高収入・高学歴の単身就労者（金融・IT・外資系コンサル・医療・法曹・専門職）の存在を反映しています。2人世帯（5,830世帯・22.8%）が次いで多く、DINKs（共働き夫婦）・シニアカップルが2番手を占めます。同じ港区内でも六本木・赤坂エリアが外国人・若年単身比率が高い傾向があるのに対し、泉岳寺・高輪エリアは「高収入中年単身者＋高所得共働きカップル＋高資産シニア」が三主役を担う成熟した高所得商圏という差別化がされています。

住居形態では持ち家が12,070世帯・約49.7%（住居形態別合計24,297世帯を分母）と、港区内でも比較的高い持ち家率を誇ります。民営借家が9,776世帯（40.2%）と次いで多く、転入・転出層からの新規顧客流入も継続的に見込めます。住居の建て方では共同住宅（マンション・アパート）が圧倒的多数を占めるという都心型の特徴があり、高価格帯のマンション居住者が多いという港区高輪・白金の特性と整合しています。港区の住民基本台帳（2025年1月）によると港区全体の人口は267,780人と2016年比で約9.7%増加しており、転入者の継続的な流入が商圏の活力を維持しています。単身世帯率51.4%という数値は、「個食・テイクアウト・デリバリー・美容室・フィットネス・クリニック」といった「1人で使う・1人分を買う・1人で予約する」業態にとって極めて有利な顧客構造です。

年収分布と高所得世帯比率

このセクションで分かること：泉岳寺駅周辺居住者の所得水準・年収分布・高所得世帯の実態。出店時の価格帯設定・客単価設計・業態選定の根拠となる最重要データです。

データによると、泉岳寺駅1km商圏の推計世帯年収分布（23M4W・8区分合計）は25,520世帯です。年収分布の最大の特徴は、年収1,500万円以上の世帯が5,375世帯・21.1%と圧倒的なトップシェアを占める点です。全国平均では年収1,500万円以上世帯は約2.1%にとどまりますが、泉岳寺商圏ではその約10倍もの比率になります。年収1,000〜1,500万円未満（4,092世帯・16.0%）と合わせた1,000万円以上の世帯は9,467世帯・37.1%、年収700万円以上では13,514世帯・53.0%に達し、商圏世帯の過半数が年収700万円超という全国最上位水準の高所得構造を示しています。2024年の港区の平均所得は1,781万円と全国市区町村でトップクラスであり、この数値がCSVデータの年収分布と完全に整合しています。

これはビジネスの観点で何を意味するか。泉岳寺・高輪エリアの居住者は「価格よりも品質・希少性・体験価値を優先する消費者」が圧倒的多数を占めます。価格競争や薄利多売型のビジネスモデルはこの商圏では機能しにくく、むしろ「高単価・完全予約制・会員制・プレミアムサービス」という業態が最も競合が少なく収益性が高いという構造です。東横線沿線の中目黒・代官山エリア（年収700万円以上世帯約35〜40%程度）と比較しても、泉岳寺は高所得層の密度が際立って高く、「日本国内で最も購買力の高い定住層を対象にした店舗展開」が可能な数少ないエリアの一つです。具体的には、客単価10,000円以上のフレンチ・和食、1カット10,000円超の高級サロン、月額30,000円以上のプレミアムパーソナルジム、あるいは年収1,500万円超世帯向けの資産運用・保険・法律コンサルティング型サービスが、この商圏の年収構造から見て最も需要と単価が合致する業態です。

商業力・店舗数・年間販売額

このセクションで分かること：泉岳寺駅商圏の年間小売販売額・推計商業人口・業種別事業所数。購買流出型という商圏特性を踏まえつつ、路面店・路面テナントにとってどのような出店機会があるかを明らかにします。

データによると、泉岳寺駅1km圏の年間小売販売額（21M4W）は10,816,639万円＝約1,082億円です。これを神奈川県合計（855,254,500万円＝約8兆5,525億円）と比較すると神奈川県シェアは約1.27%、全国合計（13,325,745,700万円＝約133兆2,574億円）に対しては約0.081%のシェアとなります。東京都港区という国内最高地価エリアの1km商圏としてこの数値を評価すると、夜間人口136,442人の商圏全体で年間1,082億円の小売販売が行われており、1人当たり換算で約79万円/年（1,082億円÷136,442人）となります。全国平均（約100万円/年）を下回るという事実が「購買流出型商圏」の構造を示していますが、一方で在圏人口が少なくても年間1,082億円という販売規模は「面積あたりの販売密度」という点で非常に高い水準です。事業所数データ（21M4W）を見ると、卸売・小売業が687事業所、飲食店（M76）が242事業所、持ち帰り・配達飲食（M77）が25事業所、生活関連サービス業が143事業所、フィットネスクラブ（N8048）が5施設と、徒歩圏内に多様なサービス事業所が密集する典型的な都心型商圏です。

飲食店ドットコムの泉岳寺駅テナント賃料データによると、平均坪単価は2023年：26,786円→2024年：30,003円→2025年：33,316円→2026年：34,843円（直近1年、最高88,272円・最低13,198円）と3年連続で右肩上がりです。特に最高坪単価88,272円という数値は、高輪ゲートウェイシティ直結の1階路面テナントや泉岳寺駅前の超好立地物件の賃料水準を反映しており、立地の差による二極化が進んでいることが分かります。2026年3月28日の高輪ゲートウェイシティ THE LINKPILLAR 2グランドオープンに伴い、白金高輪から泉岳寺・高輪ゲートウェイにかけての商業テナント物件への問い合わせが急増していると伝えられており、居抜き物件・事業用物件の流通が活発化している今が、次の再開発（泉岳寺駅地区・2031年度完成）前に好立地物件を確保する最適なタイミングといえます。

エリアマーケティング三大人口の比較分析

このセクションで分かること：夜間人口・昼間人口・商業人口（買物人口）の3指標の比較から見えてくる、泉岳寺駅商圏の本質的な性格とビジネスポテンシャル。出店戦略の骨格を形成する最重要分析です。

泉岳寺駅の商業人口（買物人口）は夜間人口の0.75倍・102,394人です。これは「購買流出型：商業吸引力が弱いエリア（1倍未満）」に分類されますが、絶対数として102,394人という商業人口は非常に大きな規模です。昼夜比は0.34倍と極めて低く、「朝の通勤ラッシュで夜間人口の66%が都内各地へ流出し、昼間は46,398人に激減する」という特異な人口動態を持ちます。この構造から導かれる商圏特性は二つあります。第一は「昼間人口に依存するランチ・デイタイム型業態には昼間の来客が限られる」という制約。第二は「夜間人口136,442人の高所得定住層が夕方〜夜に帰宅する時間帯に集中した強い消費需要が生まれる」という機会です。購買集中度（商業人口102,394人÷昼間人口46,398人）は2.21倍という高水準を示しており、昼間在圏する人々の購買活動密度が非常に高い、あるいは昼間在圏者以外のどこかからの来街者（通過者含む）が商業人口に加わっていることを示します。来街倍率0.75倍・購買集中度2.21倍・昼夜比0.34倍という三指標の組み合わせは、「夜は多数の高所得定住者が在住し、昼は少数だが購買力の高い人々が高密度に消費する、出店形態を選ぶ都心型商圏」という泉岳寺の商圏像を端的に表しています。

産業別事業所数と就業構造

このセクションで分かること：泉岳寺駅商圏で働く就業者の産業別内訳と事業所の業種構成。昼間就業者をターゲットにした出店業態の需要分析と競合環境の把握に活用できるデータです。

データによると、泉岳寺駅商圏の就業者数（15M4W）は106,015人と夜間人口（136,442人）に匹敵する大きな規模です。生徒・学生数（19,405人）を合わせると、昼間の商圏内就業・通学人口の総量が昼間人口（46,398人）を大幅に上回るという数値の乖離は、就業者の多くが商圏外（品川・三田・新宿・渋谷等）で就業していることを示しています。業種別就業者（14M4W）を見ると、不動産業・物品賃貸業（K）が693人と最多で、これは港区高輪エリアに不動産・資産運用関連の事業所が高密度に集積していることを反映しています。続いて情報通信業（G）が144人、教育・学習支援業（O）が368人（※昼間推計値）、医療・福祉（P）が140人、宿泊・飲食サービス業（M）が272人という構成になっています。

事業所数（21M4W）の観点では総事業所数985件のうち、飲食店（M76）242店舗・生活関連サービス業143事業所・卸売小売業687事業所という構成が商圏の多様性を示しています。特筆すべきは不動産業の従業者693人（14M4W）という数値で、港区の特性として不動産・資産運用関連の事業所が集積しており、昼間就業する高収入の不動産・金融専門家をターゲットとした法人向けサービス（会員制ランチ・プレミアム外食・専門書籍・士業コンサル等）の需要基盤が存在します。飲食店242店舗という事業所数は夜間人口136,442人÷242店舗で約563人/店舗という水準となり、全国平均（約500〜600人/店舗）と概ね同水準ですが、1店舗あたりの売上単価が都内有数の高さであることを考えると、飲食店テナントの収益性は業態次第で全国平均を大きく上回るポテンシャルがあります。

将来人口と出店戦略の方向性

このセクションで分かること：泉岳寺駅商圏の2025〜2050年の人口推移・高齢化率の変化。5〜30年スパンでの出店・業態選択の中長期的リスクと機会、テナント長期契約の判断材料を提供します。

データによると、泉岳寺駅商圏の将来人口推計は現状から緩やかな増加傾向を示しています。2020年国勢調査基準（48,131人）から見ると、2025年：48,393人・2030年：50,544人・2035年：52,622人・2040年：54,550人・2045年：55,978人・2050年：56,794人と推移します。30年後の2050年でも56,794人と2020年比で約18%の増加が見込まれており、全国で人口減少が深刻化する中で泉岳寺エリアは人口増加が期待できる数少ない商圏の一つです。港区2025年住民基本台帳によると港区全体の人口増加傾向が続いており、将来推計との整合性も高い状況です。テナント物件への中長期賃貸契約（5〜10年）を検討する事業者にとって、「人口が増加する商圏」という要素は出店判断の最大のプラス材料です。

高齢化については、現在の約17.0%（65歳以上8,181人）から将来推計を見ると、65歳以上人口は2025年：8,407人・2030年：9,321人・2035年：10,607人・2040年：12,051人・2045年：13,168人・2050年：13,900人と着実に増加します。2050年の高齢化率は13,900÷56,794≒約24.5%に達する見込みで、現在の17.0%から7.5ポイント上昇します。ただし、全国の2050年推計高齢化率（約38〜39%）と比較すると依然として低水準であり、「生産年齢人口比率が非常に高い、活力ある超高所得商圏」という位置づけは2050年時点でも維持されます。注目すべきは15歳未満人口の推移で、2025年：6,908人（推計15歳未満）・2030年：6,485人・2035年：6,164人・2040年：6,593人とほぼ横ばいで推移しており、再開発による住宅供給（泉岳寺駅地区：住宅約380戸・子育て支援施設を含む）と港区の子育て支援策が子育てファミリーの流入を促す見通しです。2031年度の再開発完成後に380戸の新規住宅が供給されれば、商圏内の子育てファミリー世帯が増加し学習塾・保育・習い事の需要が底上げされます。

消費支出データ分析

このセクションで分かること：泉岳寺駅商圏の推計消費支出の費目別内訳と1世帯当たりの支出額。「どの費目に、どの程度の金額が使われているか」を世帯単位で把握することで、出店業態の需要の厚みをより直感的に評価できます。

データによると、泉岳寺駅商圏の消費支出データ（23M4W）の分母として、年収8区分合計の25,520世帯を使用します。費目別の1世帯当たり年間支出額を算出すると、食料合計：約111.5万円/年（月約9.3万円）、外食合計：約23.8万円/年（月約2.0万円）、住居合計：約43.3万円/年（月約3.6万円）、交通・通信：約39.7万円/年（月約3.3万円）、教養娯楽：約46.1万円/年（月約3.8万円）、保健医療：約20.6万円/年（月約1.7万円）、教育：約20.6万円/年（月約1.7万円）、その他の消費支出：約57.8万円/年（月約4.8万円）となっています。

特筆すべき項目が四つあります。第一に教養娯楽費が月約3.8万円（年46.1万円）という水準は全国平均（月約2.5万円）の約1.5倍で、フィットネス・文化体験・趣味への積極消費姿勢を数値で裏付けています。泉岳寺エリアに現在5施設のフィットネスクラブが存在するにもかかわらず、2026年3月にTHE JEXER TAKANAWAが即座に注目を集めたことは、この消費データの裏付けそのものです。第二にその他消費支出が月約4.8万円（年57.8万円）という高水準で、美容・理容・交際費・冠婚葬祭など「豊かさを彩るサービス消費」が商圏の消費構造に深く根付いています。第三に外食費が月約2.0万円（年23.8万円）と全国平均（月約1.2万円）の約1.7倍という水準で、帰宅途中の外食・週末のファミリーディナー・接待・デートでのプレミアム外食が旺盛に行われていることを示します。第四に住居合計が月約3.6万円（年43.3万円）と高水準なのは、港区の高い家賃・住宅維持費を反映しており、これは「住居にこだわる高所得層が居住する」という商圏の質を間接的に示すデータでもあります。

💰 泉岳寺駅エリアで出店・開業する際に使える補助金

泉岳寺駅周辺（東京都港区）での出店・開業には、国・東京都・港区それぞれの補助金・助成金を組み合わせることで、初期費用を大幅に抑えられる可能性があります。補助金は年度ごとに内容が変わるため、最新情報は必ず公式窓口で確認してください。

よくある質問（FAQ）

商圏分析ダッシュボード（詳細データ）

本記事で紹介した各指標の詳細データ・グラフ・人口ピラミッド・地図・消費支出分析は、下記のインタラクティブ商圏分析ダッシュボードでご覧いただけます。人口・世帯・年収・商業・将来人口・消費・産業・補助金の全タブで構成されており、泉岳寺駅エリアへの出店・開業・テナント物件・居抜き物件・事業用物件検討に必要なデータをすべて網羅しています。