東京モノレール新整備場駅（MO09）は、東京都大田区羽田空港三丁目に位置するJAL・ANA等の航空機整備エリアを最寄りとする駅です。東京モノレール公式データによると2024年度の1日平均乗降人員は4,366人で、路線内で最も乗降客数が少ない整備場駅（1,749人）に次ぐ水準です。しかしながら商圏分析の視点で見ると、この「静かな駅」の背後に広がる1km商圏は日本でも類を見ない特殊な就業者集積地であり、昼間人口35,774人・第2次・3次産業従業者数35,774人（ほぼ全員が就業者）・運輸業・郵便業従業者28,780人という極端な産業特化が商圏の本質を形成しています。この構造はJR山手線の天王洲アイルとも異なり、品川・大田区エリアの他のどの駅商圏とも比較できない「羽田空港インフラを支える就業者たちの生活消費圏」です。

商圏分析の視点で新整備場駅の本質を把握する上で最重要の前提は、「夜間人口ゼロ・昼間人口35,774人という世界最極端の昼夜差商圏」という構造的特性です。居住者が存在しない純粋な就業地である一方、昼間に35,774人もの就業者が集中しているという事実は、特定の業態――とりわけ就業者向けの飲食（ランチ・弁当・カフェ）・日用品・仕事帰りの消費――に対して強力な需要基盤が存在することを意味します。年間小売販売額はデータによると約124億円（1,237,535万円・21M4W）にのぼり、飲食店事業所51店舗・小売業事業所69店舗が立地しており、就業者向けの商業インフラとして機能しています。

新整備場駅商圏 主要KPI一覧

まず商圏の規模感をつかむために、主要指標を一覧で確認します。新整備場駅への出店戦略を考える上で最初に理解すべき構造的特性は、「夜間人口ゼロ・昼間人口35,774人という純就業型商圏」「運輸業・郵便業従業者28,780人が昼間の購買行動を支配する空港産業特化商圏」「第1ターミナルサテライト拡張・HICity国際化・羽田空港アクセス線工事本格化という三重の成長エンジンが稼働し始めた”空港クラスター膨張期”」という三要素が重なるエリアである点です。東京モノレール公式データ（2024年度）によると、新整備場駅の1日平均乗降人員は4,366人で、乗降客数自体は路線内で下位に位置するものの、「乗降客数が少ない＝商機が少ない」ではなく「就業者の大多数が徒歩・バスでアクセスし、モノレールを使わないため乗降客数に表れないだけ」という重要な前提があります。

昼間人口・年齢構成の特徴

このセクションで分かること：新整備場駅1km商圏の昼間在圏人口構造・年齢分布・性別構成の実態。出店ターゲットとなる就業者層とその厚みが明確になります。

データによると、新整備場駅1,000m商圏の昼間人口（15M4W）は35,774人です。これは夜間人口（居住人口）が0人という純就業エリアにおいて、昼間だけ35,774人が集中するという構造を示しています。国土交通省の羽田空港勤務者居住地調査によると、羽田空港の勤務者は大田区（約18,000人・全体の約3割）が最多で、次いで横浜市（約9,800人）・川崎市（約5,000人）・品川区と続き、空港勤務者の多くが大田区・川崎市・品川区から通勤していることがわかります。新整備場駅1km圏の就業者35,774人の大半もこれらの地域から通勤してくる現役就業者・現場労働者です。

昼間人口の年齢構成を見ると、最も厚みのある層は45〜49歳（4,642人）で、次いで40〜44歳（4,576人）、25〜29歳（3,986人）、30〜34歳（3,586人）の順となっています。特筆すべきは40代前後の働き盛り壮年層が昼間人口の中核を占めている点で、航空機整備・グランドハンドリング・空港運営を担うベテラン技術者・管理職層が厚いことを示します。一方で20代（15-19歳：314人、20-24歳：2,631人、25-29歳：3,986人）も一定数おり、若手就業者の層も無視できません。65歳以上（推計昼間人口：1,925+838+276+79+25=3,143人）は全体の約8.8%と比較的低く、主力ターゲットは20〜50代の現役就業者です。

男女別を見ると、昼間人口の男性比率が顕著です。男性昼間人口合計（15-19歳〜85歳以上）は約24,567人、女性は約12,193人で、男性が女性の約2倍という典型的な「重工業・輸送インフラ産業特化商圏」の構造が浮き彫りになります。特に30〜54歳の男性就業者層（30-34歳2,018人・35-39歳2,188人・40-44歳3,140人・45-49歳3,563人・50-54歳2,883人）は昼間人口の中で突出して多く、「40代男性・空港現場職・月給制・昼食需要が確実」というターゲット像が出店判断の中心に置かれるべきです。同じ東京モノレール路線内でも、天王洲アイル（乗降23,112人）は品川区の複合オフィス・クリエイティブ産業ワーカーが中心であるのに対し、新整備場は「空港インフラを支える肉体・技術労働者」という全く異なる就業者像を持ちます。天空橋（乗降11,448人）はHICity利用客・空港勤務者の混在型ですが、新整備場は圧倒的に「整備・グランドハンドリング・運輸」特化型です。

世帯構成と住居形態

このセクションで分かること：新整備場駅1km商圏における世帯・居住データの状況。出店業態設計における「居住者向けビジネスが成立しない理由」を明確に理解することが出店判断に直結します。

データによると、新整備場駅1km商圏の総世帯数（20M4W）は0世帯です。1人世帯から7人以上世帯まで、持ち家・借家・一戸建て・共同住宅を問わず、住居形態に関するすべてのデータが0となっています。これは1km圏内が羽田空港の滑走路・航空機整備施設・貨物エリアによって占められており、居住用地が存在しないためです。東京モノレール公式の新整備場駅構内情報でも確認できる通り、駅周辺は「東京都大田区羽田空港3-5-1」という空港区域に位置し、一般居住者の立ち入りが制限された管理エリアが大半を占めます。

この「世帯ゼロ」という事実は出店判断において極めて重要な意味を持ちます。生鮮食品スーパー・コンビニエンスストア（夜間購買主体）・ドラッグストア（日用品）・クリーニング店・学習塾・保育施設など「居住者の日常生活を支える業態」は、この商圏では夜間需要が見込めないため成立が難しい一方、就業者の勤務中・昼食時・早朝出勤前・帰宅直前の消費に特化した業態は安定した需要が見込めます。同じ大田区でも蒲田駅周辺（住工混在型・世帯数が多い住宅地）や大森駅周辺（商業・住居混在型）とは全く異なるビジネスモデルが要求される商圏です。路線内の天王洲アイル（複合オフィス・ウォーターフロント住居混在）と比較しても、新整備場は「純就業地」としての性格が際立ちます。テナント物件・賃貸店舗・事業用物件を検討する際には、この「世帯ゼロ＝居住者向けビジネス不適・就業者向けビジネス特化」という原則を設計の前提に置くことが不可欠です。

年収分布と購買力分析

このセクションで分かること：新整備場駅商圏の「居住ベース年収データ」は取得不可ですが、就業者の職種・産業特性から推定される購買力・消費傾向を分析します。出店時の価格帯設定・客単価設計の根拠を提供します。

データによると、新整備場駅1km商圏の推計世帯年収分布（23M4W）はすべて0です。これは居住世帯が存在しないためであり、「居住ベースの年収データが存在しない」という意味です。しかしながら、商圏内に昼間就業者35,774人が集中している事実と産業別従業者データを組み合わせることで、「就業者としての収入水準」を推計することが可能です。

昼間就業者の最大グループは運輸業・郵便業従業者（28,780人・80.5%）です。JALグループ2025年度統合報告書や各種統計データによると、航空機整備士・グランドハンドリングスタッフ・空港管制関連職の平均年収は約400〜700万円水準が中心で、整備技術者（一等・二等航空整備士）になると700万円〜1,000万円超の水準も存在します。一方でグランドハンドリング・警備・清掃等の協力会社スタッフは300〜400万円台が中心です。この給与格差を踏まえると、商圏内の就業者ターゲットを「ランチ800〜1,200円帯・弁当500〜800円帯・カフェ400〜600円帯」という幅広い価格帯で想定することが適切です。運輸業全体の平均を見ると、大田区内の空港関連就業者の月収水準は月28〜40万円（年収336〜480万円）が多数を占めると考えられ、毎日の昼食に500〜1,000円を費やす購買行動が中心です。

注目すべきは20〜24歳女性の昼間人口が1,752人と若い女性就業者が一定数いる点です。これは客室乗務員（CA）・グランドスタッフ・免税店スタッフ等の空港サービス職種の影響と考えられます。このグループは美容・コスメ・スイーツ・カフェへの消費関心が高く、男性重工業系職場とは全く異なる消費ニーズも同商圏内に共存しています。テナント物件を検討する際には、「40代男性整備士向けガッツリランチ」と「20代女性スタッフ向けスイーツ・ヘルシーカフェ」の双方に対応できる業態設計が、この商圏での売上最大化につながります。

商業力・店舗数・年間販売額

このセクションで分かること：新整備場駅商圏の年間小売販売額・推計商業人口・業種別事業所数。就業者特化型商圏における購買行動のパターンと、テナント物件・路面店・賃貸店舗の出店機会を明らかにします。

データによると、新整備場駅1km圏の年間小売販売額（21M4W）は1,237,535万円＝約124億円です。これを東京都合計（1,924,905,500万円＝約192,490億円）と比較すると商圏内の東京都シェアは約0.064%、全国合計（13,325,745,700万円＝約133兆2,574億円）に対しては約0.0093%です。昼間就業者35,774人を分母に計算すると1人当たり換算で約35万円/年（≒約2.9万円/月）となり、全国平均（約100万円/年）を大幅に下回ります。この差は「就業者の多くが空港敷地内の社員食堂・売店で消費している」「夜間は居住地（大田区・川崎・品川等）で消費する」という構造を如実に示しています。

事業所の内訳を見ると、飲食店（M76）51店舗・持ち帰り・配達飲食（M77）3店舗が昼間就業者の外食需要を担っています。就業者35,774人÷飲食店51店舗＝1店舗あたり約701人の就業者が「潜在顧客」という計算になり、ランチ時間帯に毎日安定した来店が見込める高回転型ビジネスモデルが機能します。一方、小売業事業所（I2）は69事業所あり、このうち飲食料品小売業（I58）が39事業所と過半を占めます。衣服・身の回り品小売業（I57）も13事業所あり、ユニフォーム・作業服・航空関連用品の専門店が想定されます。生活関連サービス業（N78：洗濯・理容・美容・浴場業）は6事業所のみで、就業者向けの美容・理容需要に対して供給が少ない状況です。フィットネスクラブ（N8048）は1施設のみで、体力管理が重要な空港現場就業者への健康・フィットネスサービスの需要ポテンシャルがあります。

エリアマーケティング三大人口の比較分析

このセクションで分かること：夜間人口・昼間人口・商業人口（買物人口）の3指標の比較から見えてくる、新整備場駅商圏の本質的な性格とビジネスポテンシャル。出店戦略の骨格を形成する最重要分析です。

新整備場駅の商業人口（買物人口）は11,715人で、夜間人口0人・昼間人口35,774人という構造の中に位置します。夜間人口が0であるため「来街倍率（商業人口÷夜間人口）」は算出不可ですが、参考指標として「商業人口÷昼間人口＝11,715÷35,774＝約0.33倍」という値が商圏特性を端的に示します。昼間在圏者35,774人のうち約11,715人分の購買力のみがエリア内で消費されており、残り約24,000人分は閉鎖施設内（社食・売店）や帰宅先での消費に流れています。この「外部テナントへの購買流出約68%」という数値は、裏を返せば「外部テナントとして参入できれば、未獲得の大きな潜在需要にアクセスできる」という出店機会を意味します。同じ東京モノレール路線の流通センター（乗降15,693人）・天空橋（乗降11,448人）と比較しても、新整備場は「就業者の密度が高い割に外部テナントが少ない商圏」という独自のポジションを占めています。

産業別事業所数と就業構造

このセクションで分かること：新整備場駅商圏で働く就業者の産業別内訳と事業所の業種構成。昼間就業者をターゲットにした出店業態の需要分析と競合環境の把握に活用できるデータです。

データによると、新整備場駅商圏の第2次・3次産業従業者数は35,774人（14M4W）で、このうち第3次産業が32,202人（約90.0%）、第2次産業が468人（約1.3%）です。業種別に最大を誇るのが運輸業・郵便業（H）：28,780人・事業所数73で、これは全体の80.5%に相当します。JAL・ANAを中心とする航空機整備・グランドハンドリング・空港運営関連企業が1km圏内に集中していることを示しています。

運輸業に次ぐ就業者数は卸売業・小売業（I）：1,496人・事業所数70で、次いで宿泊業・飲食サービス業（M）：1,078人・事業所数52が続きます。飲食関連の事業所が既に52か所稼働していますが、就業者35,774人に対してはまだ不足感があることは前述の通りです。注目すべきは情報通信業（G）：従業者312人・事業所数3の存在で、航空管制システム・整備データ管理等のIT従事者も少数ながら存在しており、専門職向けの消費需要（高単価ランチ・ビジネス系カフェ）も一定数見込めます。医療・福祉（P）は従業者115人・事業所9と比較的少なく、就業者の医療ニーズに対して供給が少ない側面があります。

建設業（D）の従業者数468人・事業所数4は、空港施設の維持・修繕・建設工事に従事する建設業者を反映しています。第1ターミナルサテライト拡張（2026年夏）・羽田空港アクセス線工事（2031年度開業予定）が進行中の現在、建設就業者はさらに増加していると推定され、2026〜2031年にかけて建設・工事関係者の昼間人口は上乗せされる見通しです。工事現場で働くワーカー向けの飲食店・弁当・カフェの需要は「工期期間中の特需」として計算に入れることができます。

将来展望と出店戦略の方向性

このセクションで分かること：羽田空港エリアの将来的な発展計画・就業者数の増加見通し・商業需要の拡大予測。5〜30年スパンでの出店・業態選択の中長期的チャンスを明らかにします。

データによると、新整備場駅商圏の居住ベース将来人口推計はすべて0です（非居住エリアのため）。しかし商圏の本質的な成長ドライバーは「就業者数の増加」であり、羽田空港のインフラ拡張計画・航空需要の回復・国際線発着枠の拡大という複数のエンジンから就業者増加が見込まれます。国土交通省の第1・第2ターミナル再編計画資料によると、第1ターミナル北側サテライト（2026年夏供用予定）・第2ターミナルサテライト延伸（2027年春予定）により旅客処理能力が拡大し、これに伴うグランドハンドリング・整備スタッフの増員が見込まれます。

JR東日本の羽田空港アクセス線（東山手ルート・2031年度開業予定）が完成すれば、東京駅から羽田空港まで約18分でアクセス可能になります。これは高崎線・宇都宮線・常磐線沿線からのダイレクトアクセスを実現し、空港勤務者の通勤圏が首都圏全体へ拡大することを意味します。通勤圏の拡大は採用人員の拡大につながり、新整備場地区の昼間就業者数は中長期的に増加方向にあると考えられます。また、国内貨物ターミナルの空コンテナ置き場整備（2027年度稼働予定）も貨物取扱量増加を後押しし、物流・貨物関連の就業者増加につながります。2024〜2026年にかけて継続しているHICity「SMARTCITY×TOKYO」重点エリア指定は、天空橋・新整備場一帯のスマートシティ化を加速させており、IT・テック系企業の入居増加による高付加価値就業者層の流入も期待できます。

消費支出データ分析

このセクションで分かること：新整備場駅商圏の消費支出データの状況と、就業者消費行動への実務的な示唆。「世帯ベースデータが存在しない」という制約の中でどう業態設計するかを明示します。

データによると、新整備場駅1km商圏の消費支出データ（23M4W）はすべての費目で0（データなし）です。これは居住世帯が存在しないため、世帯ベースの消費支出統計が計上されないからです。食料・外食・住居・光熱水道・家具家事・被服・保健医療・交通通信・教育・教養娯楽・その他消費支出のすべてで「データなし（非居住エリア）」として処理します。

ただし、実際には昼間就業者による購買活動が年間約124億円（21M4W）の小売販売額として商圏内に存在します。1就業者当たりの年間昼間消費（エリア内）を推計すると約35万円/年（月約2.9万円）となりますが、これは就業者の消費の全体像ではなく「エリア内テナントへの流入消費のみ」を示しています。就業者の昼食（ランチ・弁当）消費を1日600円・年間240日と仮定すると、就業者1人当たり年間約14.4万円のランチ消費ポテンシャルが存在し、35,774人×14.4万円＝約51.5億円のランチ消費ポテンシャルが想定されます。現実の年間小売販売額（約124億円）の内訳を飲食・食料品等と商業的に分解すると、飲食関連が就業者消費の主体であることが読み取れます。

💰 新整備場駅エリアで出店・開業する際に使える補助金

新整備場駅周辺（東京都大田区）での出店・開業には、国・東京都・大田区それぞれの補助金・助成金を組み合わせることで、初期費用を大幅に抑えられる可能性があります。補助金は年度ごとに内容が変わるため、最新情報は必ず公式窓口で確認してください。

よくある質問（FAQ）

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