京急本線新馬場駅は、東京都品川区北品川に位置する1976年開業の駅です。京急グループ2024年度公式データによると1日平均乗降人員は15,099人（全線72駅中46位）で、2022年度（13,894人）比では約8.7%増と堅調な回復・増加傾向にあります。路線内で比較すると、品川（241,688人）・青物横丁（35,970人）・北品川（8,977人）という近隣駅に挟まれたポジションであり、特に品川駅まで1駅・徒歩でも十分到達できる距離感が「品川の裏玄関」としての独自性を生み出しています。同じ東京都内の東横線・日吉駅（約12万人）や横浜市内の菊名駅（約9万人）・綱島駅と比べると乗降規模は異なりますが、「旧東海道の宿場町文化×情報通信業従業者20,049人×都心直結アクセス」という三重の特性が新馬場商圏を他には代えがたいビジネス機会の場に変えています。

商圏分析の視点で新馬場駅1km圏の本質を把握する上で最重要の前提は、「夜間人口52,616人に対し昼間人口112,827人・昼夜比約2.14倍という就業集積型商圏」という構造です。情報通信業の昼間就業者だけで20,049人（推計）という突出した数字が示すように、品川・天王洲・御殿山エリアのIT・クリエイター・グローバル企業従業者が昼間に大量流入する「ビジネス特区的商圏」として機能しています。来街倍率は約1.16倍と「地域型：居住者中心」の水準にありますが、昼間人口が夜間人口を2倍超える構造は、ランチ・テイクアウト・コーヒースタンド・昼間サービスの需要が居住人口だけで推測できる規模の2倍以上存在することを意味しています。

新馬場駅商圏 主要KPI一覧

まず商圏の規模感をつかむために、主要指標を一覧で確認します。新馬場駅の出店戦略を考える上で最初に理解すべき構造的特性は、「昼夜比2.14倍の就業集積型商圏」「情報通信業の昼間就業者20,049人というIT・クリエイター産業の集積」「旧東海道の宿場町文化が生む地域密着の固定客基盤」「泉岳寺〜新馬場間の連続立体交差事業・品川浦周辺超大規模再開発・OIMACHI TRACKS開業という三重の開発トリガー」という四要素が重なる京急本線のエリアである点です。京急グループ2024年度公式データによると新馬場駅の1日平均乗降人員は15,099人（2022年度：13,894人比+8.7%増）と2年以上にわたる増加基調が続いています。

人口・年齢構成の特徴

このセクションで分かること：新馬場駅1km商圏の居住人口構造・年齢分布・昼間流入の実態。出店ターゲットとなる人口層とその厚みが明確になります。

データによると、新馬場駅1,000m商圏の夜間人口（居住人口）は52,616人（15M4W）、国勢調査準拠の2020年時点の人口総数は58,925人（20M4W）です。年齢構成の最大の特徴は、15〜64歳の生産年齢人口が37,261人・全体の約63.2%と全国平均（57.4%）を大きく上回る点です。これは品川区全体の生産年齢人口比率（約69.1%・2025年）と概ね整合しており、都心直結立地ゆえに働き盛りの現役世代が厚く定住する商圏の特性を反映しています。65歳以上の高齢化率は約19.1%（11,264人）と全国平均（27.8%）や東京都平均（約23%）を下回り、若い都市型商圏の性格が際立っています。

年齢別で最も厚みのある層は30〜49歳の都市型アクティブ世代です。データによると35-39歳（男2,421人・女2,333人、合計4,754人）、40-44歳（男2,423人・女2,269人、合計4,692人）、45-49歳（男2,596人・女2,478人、合計5,074人）が各年齢区分の中で最多水準を形成しており、特に45-49歳（5,074人）が単独最多年齢区分です。注目すべきは20代〜30代前半の単身・DINKs層の厚さで、20-24歳（2,541人）・25-29歳（3,835人）・30-34歳（4,363人）と若年層の絶対数が大きく、これが1人世帯55.4%という単身優位の世帯構成に直結しています。昼間人口は112,827人（15M4W）で、昼夜比は約2.14倍と極めて高く、これは情報通信業の昼間就業者20,049人・卸売小売業従業者19,925人など就業者の大量流入を反映しています。生徒・学生数は5,655人（15M4W）で学習塾・習い事施設への需要の基盤も存在します。

世帯構成と住居形態

このセクションで分かること：新馬場駅周辺に実際に居住する人々の世帯規模・住居形態・家族構成の実態。飲食・小売・サービス業の業態選定とテナント物件の規模設計に直結するデータです。

データによると、新馬場駅1km商圏の総世帯数は32,502世帯（20M4W・1〜7人以上世帯合計）です。世帯構成の最大の特徴は、単身世帯比率が55.4%（18,011世帯）と全国平均（38.0%）を大幅に上回る都市型単身優位商圏である点です。2人世帯（7,138世帯・22.0%）を加えると1〜2人世帯で実に77.4%を占め、「1〜2人向けの個食・少量・テイクアウト・デリバリー消費」が商圏需要の中核を形成しています。注目すべきは世帯主の年齢が20〜29歳の1人世帯が3,142世帯存在する点で、IT・クリエイター・グローバル企業の若年就業者が品川区に定住し日常消費を行う「若年単身高所得層」の厚みが際立っています。品川区の子育て優位性（2025年「共働き子育てしやすい街」1位、日経共働きランキング2025年1位）を背景に3〜4人のファミリー世帯（合計6,801世帯・20.9%）も一定の存在感があり、子育てサービスの需要も無視できません。

住居形態では民営の借家が13,259世帯（最多・住居形態別合計32,094世帯の41.3%）と賃貸優位の構成で、持ち家（13,998世帯・43.6%）と拮抗しています。建て方では共同住宅が28,445世帯と圧倒的多数（建て方別合計の約89.9%）を占め、一戸建て（3,506世帯・11.1%）は少数です。これは品川区の都市型マンション・アパート主体の住宅構造を反映しており、「転入・転出が比較的多い流動性の高い住民層」が商圏を形成することを意味します。高齢単身世帯は3,324世帯と絶対数も多く、今後の高齢化進展に伴い介護・配食・医療隣接サービスの潜在需要が拡大します。

年収分布と高所得世帯比率

このセクションで分かること：新馬場駅周辺居住者の所得水準・年収分布・高所得世帯の実態。出店時の価格帯設定・客単価設計・業態選定の根拠となる最重要データです。

データによると、新馬場駅1km商圏の推計世帯年収分布（23M4W・8区分合計）は32,502世帯です。年収分布の特徴を見ると、最多層は年収200〜300万円未満（3,646世帯・11.2%）ですが、これは都市型単身層（若年IT就業者・クリエイター等）の多さを反映したものであり、絶対的な購買力の低さを意味するわけではありません。実態を正確に把握するために高所得層を積み上げると、年収1,000万円以上の世帯は4,661+2,562 = 7,223世帯・22.2%に達し、全国平均（約8%）の約2.8倍という圧倒的な高所得商圏であることが明確になります。さらに年収700万円以上では4,927+4,661+2,562 = 12,150世帯・37.4%が該当し、品川区が東京都内屈指の高所得地域であることを商圏データが裏付けています。

注目すべきは年収200万円未満（3,707世帯・11.4%）と1,500万円以上（2,562世帯・7.9%）が共存する「二極化商圏」という構造です。都心直結の立地特性上、若年IT就業者（年収200〜400万円台）と外資系・大企業管理職（年収1,000万円超）が同じ商圏内に混在しています。この二極化は「コスパ系テイクアウトもプレミアムダイニングも両立する業態多様性の受け皿」として機能しており、単価帯を二段構えにしたメニュー戦略（ランチは990円・ディナーは4,000円帯）を取る飲食店・店舗テナントが最も商圏特性に合致します。同様に価格帯設計において、同じ品川区内でも大井町（OIMACHI TRACKS開業後・ファミリー志向が強い）や天王洲アイル（オフィスビル特化型）とは明確に差別化された「旧東海道の文化的深みを活かした個性派店舗」のポジションが新馬場テナントの競争優位です。

商業力・店舗数・年間販売額

このセクションで分かること：新馬場駅商圏の年間小売販売額・推計商業人口・業種別事業所数。来街倍率1.16倍という商圏構造を踏まえ、路面店・路地裏テナントにとってどのような出店機会があるかを明らかにします。

データによると、新馬場駅1km圏の年間小売販売額（21M4W）は6,434,333万円＝約643億円です。これを都道府県CSVの全国計（13,325,745,700万円＝約133兆2,574億円）と比較すると全国シェアは約0.048%、都道府県計（1,924,905,500万円＝約19兆2,491億円）に対しては約0.33%のシェアです。夜間人口52,616人の商圏として評価すると、1人当たり換算で約122万円/年（643億円÷52,616人）となり、全国平均（約100万円/年）を上回る「購買力が集積した商圏」の特性が読み取れます。飲食店事業所数（14M4W）は310店舗、飲食料品小売業事業所数（14M4W）は120店舗と絶対数が充実しており、1km圏内の飲食・小売の充足度の高さが競合環境の激しさを示すと同時に、「飲食・生活利便施設への需要が旺盛なエリア」であることの証左でもあります。事業所数（21M4W）では飲食店（M76）247店舗・持ち帰り・配達飲食（M77）33店舗のほか、洗濯・理容・美容・浴場業（N78）65店舗、フィットネスクラブ（N8048）3施設が確認できます。

飲食店ドットコムの新馬場駅テナント賃料データによると、直近1年間の平均坪単価は約19,763〜20,767円（最高66,000円・最低10,204円）で、年別推移は2023年：20,292円→2024年：22,912円→2025年：20,543円→2026年：19,763円と2024年ピークから調整局面にあります。2026年5月時点では「新馬場駅徒歩2分・物販店の小箱居抜き物件（43.07㎡・13.03坪）」「旧東海道沿い視認性良好・路面店・居抜き・64㎡（19.36坪）（北品川駅）」など実際の賃貸店舗・テナント物件・居抜き物件が流通しており、品川・大崎・五反田・大井町の周辺主要駅と比較してコスパ高く出店できる環境です。

エリアマーケティング三大人口の比較分析

このセクションで分かること：夜間人口・昼間人口・商業人口（買物人口）の3指標の比較から見えてくる、新馬場駅商圏の本質的な性格とビジネスポテンシャル。出店戦略の骨格を形成する最重要分析です。

新馬場駅の商業人口（買物人口）は夜間人口の1.16倍・60,909人です。これは「地域型：居住者中心の商圏（1〜2倍）」に分類されます。しかし単純に「地域型」と評価してしまうと商圏の本質を見誤ります。最重要の視点は昼夜比2.14倍という就業集積の構造で、昼間人口112,827人が夜間人口52,616人の2倍超存在することが示すように、この商圏の消費は夜間定住者だけでは説明できません。購買集中度（商業人口60,909人÷昼間人口112,827人）が0.54倍にとどまる事実は、「昼間に大量流入するビジネスパーソン・就業者の多くは商圏内で食事・サービス消費はするものの、大型買い物は品川駅・大井町など周辺の大型商業施設で行っている」という行動パターンを示しています。この構造を出店戦略に変換すると、「ランチ・テイクアウト・コーヒー・ネイル・美容などの昼間就業者消費」と「帰宅途中の夜間消費（夕食・惣菜・コンビニ利用・居酒屋）」の二本柱業態が最も適合します。青物横丁が飲食激戦区として高い競争環境にある一方、新馬場はランチ専門・テイクアウト特化・コーヒースタンドなど「ニッチ×昼間特化型」の小規模テナント物件が比較的リーズナブルな家賃で入居できる環境が残っています。

産業別事業所数と就業構造

このセクションで分かること：新馬場駅商圏で働く就業者の産業別内訳と事業所の業種構成。昼間就業者をターゲットにした出店業態の需要分析と競合環境の把握に活用できるデータです。

データによると、新馬場駅商圏の第2次・3次産業従業者数は93,608人（14M4W）と夜間人口52,616人を大きく上回っています。産業構造を見ると第3次産業従業者が73,962人（第2次・3次合計の約79.0%）と最大で、これに第1次産業7人・第2次産業14,391人が続きます。業種別に昼間就業者数を分解すると、圧倒的多数を占めるのが情報通信業（20,049人）で全体の約21.4%に達します。これに次ぐのが卸売・小売業（19,925人）・学術研究・専門技術サービス業（12,725人）・製造業（10,006人）の順です。情報通信業20,049人・学術研究・専門技術サービス業12,725人の合計32,774人が「IT・クリエイター・研究職・コンサルタント系の高付加価値知的労働者」として商圏内に流入しており、これがランチ・カフェ・スペシャルティコーヒー・上質な職人料理への高い需要を生み出しています。御殿山エリアのグーグル日本法人、品川インターシティのソニー・NTT各社、天王洲アイルの外資系企業など、新馬場駅1km圏の昼間就業者の質の高さは東京都内でも有数です。

不動産業・物品賃貸業の事業所数は242事業所（14M4W）と品川区内の中でも高密度で、テナント物件・賃貸店舗・事業用物件の情報が豊富に流通しています。建設業（165事業所）の多さは品川区の再開発需要と連動しており、連続立体交差工事・品川浦再開発・OIMACHI TRACKS後の周辺整備など建設需要が旺盛なことを反映しています。教育・学習支援業（52事業所）は生徒・学生数5,655人の需要基盤に対してまだ充足余地があり、英語・プログラミング・デザインなどIT人材向けのスキルアップ教室は昼間就業者と子育てファミリー双方をターゲットにできる有望業態です。

将来人口と出店戦略の方向性

このセクションで分かること：新馬場駅商圏の2025〜2050年の人口推移・高齢化率の変化。5〜30年スパンでの出店・業態選択の中長期的リスクと機会、テナント長期契約の判断材料を提供します。

データによると、新馬場駅商圏の将来人口推計は現状から増加傾向を示す興味深い軌跡を描いています。2020年国勢調査基準（58,925人）から見ると、2025年：55,745人・2030年：57,467人・2035年：58,951人・2040年：60,197人・2045年：60,886人・2050年：60,919人と推移します。一時的な調整後に増加トレンドへ転じる「U字回復型」の推計は、品川浦周辺地区市街地再開発事業（約13.5ha・延床約78万㎡・15棟）による居住人口の大幅増加が将来推計に反映されたものと考えられます。北品川駅周辺に大規模タワーマンション・住宅街区が複数誕生することで、新馬場駅商圏の夜間人口は今後10〜20年で着実に拡大する見通しです。テナント物件への長期賃貸契約（5〜10年）を検討する事業者にとって、人口増加トレンドはきわめて強力な出店根拠となります。

高齢化については、現在の約19.1%（65歳以上11,264人）から将来推計を見ると、65歳以上人口は2025年：11,229人・2030年：11,819人・2035年：12,984人・2040年：14,483人・2045年：15,465人・2050年：16,182人と着実に増加します。高齢化率は2040年代に約24〜27%水準に達する見込みで、現在は「アクティブな30〜40代が中核」の商圏が将来は「高所得シニア層の比率が高まる成熟都市型商圏」に移行します。一方で生産年齢人口（15〜64歳）は2030年以降も39,613〜38,179人の高水準を維持し続けるため、ビジネス消費・IT就業者需要の基盤が長期にわたって確保されます。15歳未満人口の推移は2025年：6,540人→2030年：6,034人→2035年：5,605人と若干の減少傾向にありますが、品川区が2025年「共働き子育てしやすい街」日本1位を獲得し乳児等通園支援事業（こども誰でも通園制度）を令和8年度から本格展開していることを踏まえると、子育てファミリーの新規転入増加による人口下支えが期待されます。

消費支出データ分析

このセクションで分かること：新馬場駅商圏の推計消費支出の費目別内訳と1世帯当たりの支出額。「どの費目に、どの程度の金額が使われているか」を世帯単位で把握することで、出店業態の需要の厚みをより直感的に評価できます。

データによると、新馬場駅商圏の消費支出データ（23M4W）の分母として、年収8区分合計の32,502世帯を使用します。費目別の1世帯当たり年間支出額を算出すると、食料合計：約78.9万円/年（月約6.6万円）、外食合計：約17.0万円/年（月約1.4万円）、住居合計：約31.6万円/年（月約2.6万円）、交通・通信：約27.8万円/年（月約2.3万円）、教養娯楽：約32.7万円/年（月約2.7万円）、保健医療：約14.7万円/年（月約1.2万円）、教育：約12.8万円/年（月約1.1万円）、その他の消費支出：約40.8万円/年（月約3.4万円）となっています。

最も注目すべき項目が三つあります。第一に外食合計が月約1.4万円（年17.0万円/世帯）という水準ですが、これは1人世帯55.4%という単身優位の世帯構成において「1人分の外食費」であるため、世帯密度×単身比率を考慮した実質的な外食市場規模（32,502世帯×0.554×年17万円＝約30.6億円）は商圏内飲食店247店舗に対して十分な市場規模があります。第二にその他の消費支出が月約3.4万円（年40.8万円）という高水準で、美容・理容・交際費・特殊サービスへの旺盛な消費がこの商圏の特徴です。第三に教養娯楽費が月約2.7万円（年32.7万円）で、フィットネス・カルチャー・コンテンツへの積極消費姿勢がフィットネス施設の不足（わずか3施設）とのギャップを際立たせています。住居費が月約2.6万円と全国平均より高い水準を示す点は、品川区の高い家賃水準を反映しており、「自宅が狭いから外食・カフェ・共用スペースを多用する」という都市型ライフスタイルの消費行動にも直結しています。

💰 新馬場駅エリアで出店・開業する際に使える補助金

新馬場駅周辺（東京都品川区）での出店・開業には、国・東京都・品川区それぞれの補助金・助成金を組み合わせることで、初期費用を大幅に抑えられる可能性があります。補助金は年度ごとに内容が変わるため、最新情報は必ず公式窓口で確認してください。

よくある質問（FAQ）

商圏分析ダッシュボード（詳細データ）

本記事で紹介した各指標の詳細データ・グラフ・人口ピラミッド・地図・消費支出分析は、下記のインタラクティブ商圏分析ダッシュボードでご覧いただけます。人口・世帯・年収・商業・将来人口・消費・産業・補助金の全タブで構成されており、新馬場駅エリアへの出店・開業・テナント物件・居抜き物件・事業用物件検討に必要なデータをすべて網羅しています。