📍 新馬場駅 商圏データ完全公開
夜間人口約53,000人・昼間人口約113,000人・来街倍率1.16倍の「旧東海道×品川再開発」二重恩恵商圏――京急本線1日15,099人が利用、泉岳寺〜新馬場間の高架化事業・品川浦周辺13.5haの超大規模再開発・OIMACHI TRACKS開業が連動する「品川南側の最後の出店好機」の出店ポテンシャル最前線
東京都品川区北品川・東品川｜京急本線｜2026年最新データ
本記事は新馬場駅周辺への新規出店・開業・店舗移転・テナント物件探しを検討している経営者・個人事業主の方に向けて、国勢調査・経済センサスなどの公的統計を基に詳細分析を行い、半径1,000m圏内商圏の実態データを提供しています。東京都品川区に位置する新馬場駅は、京急グループ2024年度公式データによると1日平均乗降人員15,099人（京急全線中46位）で、品川駅（241,688人）・青物横丁駅（35,970人）という巨大隣駅に挟まれながら、旧東海道沿いの歴史ある宿場町文化と都心直結アクセスが共存する独自の商圏を形成しています。2026年現在、新馬場駅エリアに最も直結する重大トピックは「京浜急行本線（泉岳寺駅〜新馬場駅間）連続立体交差事業」です。京急公式の連続立体交差事業ページによると2026年3月にも工事進捗が更新されており、約1.7kmの高架化・3か所の踏切除却により北品川〜新馬場間の街区が大きく変貌します。さらに北品川駅周辺では三菱地所・日鉄興和不動産ら13社が事業協力者に選定された「品川浦周辺地区市街地再開発事業（北・西・南地区合計約13.5ha・延床約78万㎡）」が本格始動し、品川区の南側エリアが東京都内最大級の再開発ゾーンとして変貌する入口に立っています。加えて2026年3月28日には大井町駅直結の大型複合施設「OIMACHI TRACKS（大井町トラックス）」が開業し、品川区の0〜14歳比率は16.67%と首都圏トップ水準の子育て優位都市として注目が急上昇しています。テナント賃料は飲食店ドットコムによると直近1年間の平均坪単価約19,763〜20,767円で推移しており、隣駅・青物横丁（同水準帯）と比べて路地裏路面店・旧東海道沿い居抜き物件などバリエーション豊富な選択肢が存在します。
京急本線新馬場駅は、東京都品川区北品川に位置する1976年開業の駅です。京急グループ2024年度公式データによると1日平均乗降人員は15,099人（全線72駅中46位）で、2022年度（13,894人）比では約8.7%増と堅調な回復・増加傾向にあります。路線内で比較すると、品川（241,688人）・青物横丁（35,970人）・北品川（8,977人）という近隣駅に挟まれたポジションであり、特に品川駅まで1駅・徒歩でも十分到達できる距離感が「品川の裏玄関」としての独自性を生み出しています。同じ東京都内の東横線・日吉駅（約12万人）や横浜市内の菊名駅（約9万人）・綱島駅と比べると乗降規模は異なりますが、「旧東海道の宿場町文化×情報通信業従業者20,049人×都心直結アクセス」という三重の特性が新馬場商圏を他には代えがたいビジネス機会の場に変えています。
商圏分析の視点で新馬場駅1km圏の本質を把握する上で最重要の前提は、「夜間人口52,616人に対し昼間人口112,827人・昼夜比約2.14倍という就業集積型商圏」という構造です。情報通信業の昼間就業者だけで20,049人（推計）という突出した数字が示すように、品川・天王洲・御殿山エリアのIT・クリエイター・グローバル企業従業者が昼間に大量流入する「ビジネス特区的商圏」として機能しています。来街倍率は約1.16倍と「地域型：居住者中心」の水準にありますが、昼間人口が夜間人口を2倍超える構造は、ランチ・テイクアウト・コーヒースタンド・昼間サービスの需要が居住人口だけで推測できる規模の2倍以上存在することを意味しています。
⚠️ 本資料をご覧いただく前に――ご利用上の注意
本資料は国勢調査・経済センサス・商業統計など、おおよそ5年に一度公表される公的統計資料に基づき分析しております。最新の公的統計を使用しておりますが、調査周期の関係で3〜7年前のデータが含まれる場合があり、再開発等により実態と乖離が生じているエリアもございます。あらかじめご了承ください。
また、実際の出店にあたっては、統計資料を活用した各種数値情報に加え、出店予定エリアの店舗前通行量・人流や、その近辺にどのような属性（性別・年齢層など）の方が多く存在しているかといったリアルタイムの情報が非常に重要になります。
本記事は、公的統計情報等を基に出店候補地域の特性把握を目的としておりますが、実際の出店にあたっては、業種業態・ビジネスモデル（どのようなターゲットに、どのような商品・サービスを、いくらで、どのような方法で提供するか）によって、適切な立地・物件は異なります。スマートフォンデータを活用したリアルタイムの人流情報から「今」と「未来」を予測し、出店を判断することが、コストアップや人口減少という難題を抱える店舗経営において、非常に大切なことだと考えております。
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では、以下より商圏分析レポートをご覧ください。
📋 この記事の目次
新馬場駅商圏 主要KPI一覧
まず商圏の規模感をつかむために、主要指標を一覧で確認します。新馬場駅の出店戦略を考える上で最初に理解すべき構造的特性は、「昼夜比2.14倍の就業集積型商圏」「情報通信業の昼間就業者20,049人というIT・クリエイター産業の集積」「旧東海道の宿場町文化が生む地域密着の固定客基盤」「泉岳寺〜新馬場間の連続立体交差事業・品川浦周辺超大規模再開発・OIMACHI TRACKS開業という三重の開発トリガー」という四要素が重なる京急本線のエリアである点です。京急グループ2024年度公式データによると新馬場駅の1日平均乗降人員は15,099人（2022年度：13,894人比+8.7%増）と2年以上にわたる増加基調が続いています。
💡 2025〜2026年最新トピック：新馬場駅・品川南エリアの開発動向
2026年現在、新馬場駅周辺エリアは複数の重要トピックが重なっています。①乗降客数の着実な増加：京急グループ2024年度公式データによると1日平均乗降人員は15,099人で2022年度（13,894人）比約+8.7%増と堅調な増加基調。②京浜急行本線（泉岳寺〜新馬場間）連続立体交差事業の進展：京急公式ページによると2026年3月に工事進捗が更新。約1.7kmの高架化・踏切3か所除却により北品川〜新馬場間の街区構造が変わり、北品川駅には新駅舎デザインが発表されています。③品川浦周辺地区市街地再開発事業（約13.5ha・延床約78万㎡）の本格始動：三菱地所ら13社が事業協力者に選定（2024年1月）され、北品川駅周辺15棟・超大規模ビル群の将来構想が具体化。居住・就業人口の大幅増加が見込まれます。④大井町トラックス（OIMACHI TRACKS）開業（2026年3月28日）：大井町駅直結・約80店舗の大型複合施設が品川区の商業集積をさらに強化。新馬場駅から大井町駅まで京急線で2駅・徒歩でも十分のエリア内での相乗効果が発生しています。⑤品川区の子育て優位性が加速：品川区の0〜14歳比率は16.67%と首都圏でも最高水準で、2025年「共働き子育てしやすい街ランキング」で1位を獲得。子育てファミリー層の転入超過が続いており、新馬場商圏の若年ファミリー需要が拡大傾向にあります。⑥テナント賃料の推移：飲食店ドットコムによると、新馬場駅の平均坪単価は2023年：20,292円→2024年：22,912円→2025年：20,543円→2026年：19,763円と推移しており、2024年のピークから若干調整局面にある現在が「比較的リーズナブルに好立地テナント物件を押さえられるタイミング」といえます。
⚠️ 【重要】数値読解の前提：「昼夜比2.14倍の就業集積型×旧東海道の定住文化×再開発トリガー三重奏」として読む
新馬場駅1km圏は昼間人口112,827人が夜間人口52,616人の約2.14倍という「昼間就業者が大量流入するビジネス型商圏」です。情報通信業の昼間就業者20,049人・卸売小売業従業者19,925人という数字が示すように、御殿山・天王洲・品川エリアのIT企業・グローバル企業・クリエイター産業の従業者が商圏の消費を日中牽引しています。一方で夜間人口52,616人・1人世帯55.4%・年収1,000万円以上22.2%という夜間定住層も厚く、「昼はビジネス・夜は高所得単身層と共働きDINKs」という二重の消費機会が存在します。同じ京急本線でも北品川（8,977人/日・乗降59位・近隣再開発の中心）が今後の大規模開発直撃地であるのに対し、新馬場はすでに一定の商業基盤を持ちながら開発の恩恵を受ける「隣接受益型」のポジションにあります。青物横丁（35,970人/日・乗降14位）が飲食激戦区・賃料高水準であるのと比較すると、新馬場はよりコスパ高く路面店・賃貸テナント・居抜き物件を確保しやすい立地環境です。
※ 各計算についてはデータの調査時期が異なるもの、データ間の区分相違や端数処理により、類似項目間で数値が異なるケースなどもございます。大きな視点での参考として活用いただければ幸いです。人口・世帯・年収・消費データは国勢調査2020年・経済センサス2021年等の公的統計から引用しています。
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人口・年齢構成の特徴
このセクションで分かること：新馬場駅1km商圏の居住人口構造・年齢分布・昼間流入の実態。出店ターゲットとなる人口層とその厚みが明確になります。
データによると、新馬場駅1,000m商圏の夜間人口（居住人口）は52,616人（15M4W）、国勢調査準拠の2020年時点の人口総数は58,925人（20M4W）です。年齢構成の最大の特徴は、15〜64歳の生産年齢人口が37,261人・全体の約63.2%と全国平均（57.4%）を大きく上回る点です。これは品川区全体の生産年齢人口比率（約69.1%・2025年）と概ね整合しており、都心直結立地ゆえに働き盛りの現役世代が厚く定住する商圏の特性を反映しています。65歳以上の高齢化率は約19.1%（11,264人）と全国平均（27.8%）や東京都平均（約23%）を下回り、若い都市型商圏の性格が際立っています。
年齢別で最も厚みのある層は30〜49歳の都市型アクティブ世代です。データによると35-39歳（男2,421人・女2,333人、合計4,754人）、40-44歳（男2,423人・女2,269人、合計4,692人）、45-49歳（男2,596人・女2,478人、合計5,074人）が各年齢区分の中で最多水準を形成しており、特に45-49歳（5,074人）が単独最多年齢区分です。注目すべきは20代〜30代前半の単身・DINKs層の厚さで、20-24歳（2,541人）・25-29歳（3,835人）・30-34歳（4,363人）と若年層の絶対数が大きく、これが1人世帯55.4%という単身優位の世帯構成に直結しています。昼間人口は112,827人（15M4W）で、昼夜比は約2.14倍と極めて高く、これは情報通信業の昼間就業者20,049人・卸売小売業従業者19,925人など就業者の大量流入を反映しています。生徒・学生数は5,655人（15M4W）で学習塾・習い事施設への需要の基盤も存在します。
| 区分 | 商圏内（人） | 比率 | 品川区（2026年1月） | 全国 |
|---|---|---|---|---|
| 人口総数（20M4W） | 58,925 | 100.0% | 約415,733人 | 126,146,099人 |
| 15歳未満（20M4W） | 6,875 | 11.7% | 11.2% | 11.8% |
| 15〜64歳・生産年齢（20M4W） | 37,261 | 63.2% | 約69.1% | 57.4% |
| 65歳以上（20M4W） | 11,264 | 19.1% | 約19.8% | 27.8% |
| 75歳以上（20M4W） | 5,767 | 9.8% | 約9.7% | 約16.7% |
| 夜間人口（15M4W） | 52,616 | — | — | — |
| 昼間人口（15M4W） | 112,827 | 昼夜比 2.14 | — | — |
| 1日平均乗降人員（2024年度） | 15,099 | 前年比 +約8.7% | — | — |
※ 出典：国勢調査2020年（20M4W）、京急グループ2024年度乗降人員データ、品川区年齢別人口報告表（2026年1月）。比率は商圏内総人口（58,925人）を分母に算出。75歳以上は75-79歳（2,287人）＋80-84歳（1,735人）＋85歳以上（1,745人）の合計5,767人（20M4W）。
🔍 京急本線 近隣駅との乗降人員・商圏特性比較（2024年度）
| 駅名 | 1日乗降人員 | 全線順位 | 商圏特性 |
|---|---|---|---|
| 品川 | 241,688人 | 2位 | JR・新幹線・地下鉄乗換の超広域ターミナル。賃料最高水準 |
| 青物横丁 | 35,970人 | 14位 | 飲食激戦区・ビジネスパーソン集積・高競争・高賃料 |
| 新馬場（本記事） | 15,099人 | 46位 | 旧東海道宿場町×昼間IT就業者×品川再開発恩恵型。適正賃料でIT需要を取れる穴場 |
| 北品川 | 8,977人 | 59位 | 品川浦再開発予定地の中心。今後の人口急増が見込まれる開発直撃型 |
| 鮫洲 | 9,677人 | 57位 | 運転免許センター需要・純住宅地型 |
※ 乗降人員は京急グループ2024年度公式データより。参考：東横線・日吉（約12万人）・菊名（約9.4万人）・綱島（約8.1万人）等は大規模ターミナル型で商圏タイプが異なる。新馬場は「IT・クリエイター就業者の昼間消費+高所得単身・DINKs夜間需要」という独自の二重消費構造を持つ。
👥 年齢別人口構成（20M4W・商圏内）
| 年齢区分 | 男性（人） | 女性（人） | 合計（人） | 出店への示唆 |
|---|---|---|---|---|
| 0-4歳 | 1,331 | 1,319 | 2,650 | 保育・ベビー用品・子育て支援施設 |
| 5-9歳 | 1,186 | 1,118 | 2,304 | 学習塾・習い事・スポーツクラブ |
| 10-14歳 | 1,005 | 914 | 1,919 | 塾・受験対策・部活用品 |
| 15-19歳 | 880 | 899 | 1,779 | カフェ・コスメ・スポーツ・ファッション |
| 20-24歳 | 1,413 | 1,128 | 2,541 | 若年単身・テイクアウト・カフェ・美容・フィットネス |
| 25-29歳 | 2,034 | 1,801 | 3,835 | IT就業単身・共働き。ランチ需要最旺盛 |
| 30-34歳 | 2,251 | 2,112 | 4,363 | DINKs・子育て開始期。外食・惣菜・保育 |
| 35-39歳 | 2,421 | 2,333 | 4,754 | 共働きファミリー・習い事・外食・美容・フィットネス |
| 40-44歳 | 2,423 | 2,269 | 4,692 | 高購買力共働き世代。品質・利便性重視 |
| 45-49歳（最多） | 2,596 | 2,478 | 5,074 | 単独最多。健康・セルフケア・外食・ワインバー需要旺盛 |
| 50-54歳 | 2,344 | 2,048 | 4,392 | 子育て後半〜独立期。最高購買力層 |
| 55-59歳 | 1,828 | 1,555 | 3,383 | 健康・整体・美容・趣味消費旺盛な世代 |
| 60-64歳 | 1,240 | 1,201 | 2,441 | シニア前期・趣味・旅行・健康需要 |
| 65-69歳 | 1,151 | 1,258 | 2,409 | アクティブシニア・外食・旅行・習い事 |
| 70-74歳 | 1,436 | 1,647 | 3,083 | アクティブシニア・医療・介護前期 |
| 75-79歳 | 988 | 1,299 | 2,287 | 後期高齢・医療・調剤薬局・配食 |
| 80-84歳 | 672 | 1,063 | 1,735 | 医療・福祉・配食サービス需要 |
| 85歳以上 | 547 | 1,198 | 1,745 | 介護・訪問サービス需要（女性が約2.2倍） |
※ 出典：国勢調査2020年（20M4W）。男性年齢別合計：27,746人／女性年齢別合計：27,640人、計55,386人。人口総数（58,925人）との差3,539人は年齢不詳等。
世帯構成と住居形態
このセクションで分かること：新馬場駅周辺に実際に居住する人々の世帯規模・住居形態・家族構成の実態。飲食・小売・サービス業の業態選定とテナント物件の規模設計に直結するデータです。
データによると、新馬場駅1km商圏の総世帯数は32,502世帯（20M4W・1〜7人以上世帯合計）です。世帯構成の最大の特徴は、単身世帯比率が55.4%（18,011世帯）と全国平均（38.0%）を大幅に上回る都市型単身優位商圏である点です。2人世帯（7,138世帯・22.0%）を加えると1〜2人世帯で実に77.4%を占め、「1〜2人向けの個食・少量・テイクアウト・デリバリー消費」が商圏需要の中核を形成しています。注目すべきは世帯主の年齢が20〜29歳の1人世帯が3,142世帯存在する点で、IT・クリエイター・グローバル企業の若年就業者が品川区に定住し日常消費を行う「若年単身高所得層」の厚みが際立っています。品川区の子育て優位性（2025年「共働き子育てしやすい街」1位、日経共働きランキング2025年1位）を背景に3〜4人のファミリー世帯（合計6,801世帯・20.9%）も一定の存在感があり、子育てサービスの需要も無視できません。
住居形態では民営の借家が13,259世帯（最多・住居形態別合計32,094世帯の41.3%）と賃貸優位の構成で、持ち家（13,998世帯・43.6%）と拮抗しています。建て方では共同住宅が28,445世帯と圧倒的多数（建て方別合計の約89.9%）を占め、一戸建て（3,506世帯・11.1%）は少数です。これは品川区の都市型マンション・アパート主体の住宅構造を反映しており、「転入・転出が比較的多い流動性の高い住民層」が商圏を形成することを意味します。高齢単身世帯は3,324世帯と絶対数も多く、今後の高齢化進展に伴い介護・配食・医療隣接サービスの潜在需要が拡大します。
| 世帯規模（20M4W） | 世帯数 | 比率 | 全国比率 | 出店業態への示唆 |
|---|---|---|---|---|
| 1人世帯（最多） | 18,011 | 55.4% | 38.0% | 個食・テイクアウト・美容・フィットネス・カフェ。圧倒的最多 |
| 2人世帯 | 7,138 | 22.0% | 28.1% | DINKs・シニア夫婦。外食・旅行・品質重視消費 |
| 3人世帯 | 4,061 | 12.5% | 16.6% | 子育てファミリー。学習塾・習い事・惣菜・外食 |
| 4人世帯 | 2,740 | 8.4% | 14.1% | 子ども2名のゴールデン世帯。教育投資旺盛 |
| 5人世帯 | 473 | 1.5% | 5.1% | 多世代同居型 |
| 6人世帯 | 63 | 0.2% | 1.6% | — |
| 7人以上世帯 | 16 | 0.05% | 0.7% | — |
※ 合計: 18,011+7,138+4,061+2,740+473+63+16 = 32,502世帯 ✅。出典：国勢調査2020年（20M4W）。
🏠 住居形態別世帯数（20M4W・商圏内）
| 住居形態 | 世帯数 | 比率（※） | 出店への示唆 |
|---|---|---|---|
| 民営の借家（最多） | 13,259世帯 | 41.3% | 転入・転出層。新規顧客の継続的流入が見込める |
| 持ち家 | 13,998世帯 | 43.6% | 定住層。長期リピーターが形成されやすい |
| 給与住宅 | 2,373世帯 | 7.4% | 企業勤務者・転勤族。安定収入×ランチ需要 |
| 公営等借家 | 1,879世帯 | 5.9% | — |
| 間借り | 585世帯 | 1.8% | 若年・節約志向層 |
| 建て方：共同住宅 | 28,445世帯 | 89.9% | マンション・アパート圧倒的多数。都市型消費傾向が極めて強い |
| 建て方：一戸建 | 3,506世帯 | 11.1% | 少数の定住家族層。旧東海道沿い旧来住民 |
※ 住居形態別合計：13,998+1,879+13,259+2,373+585 = 32,094世帯。世帯規模別合計32,502世帯との差408世帯は不詳等。比率の分母は住居形態別合計32,094世帯。建て方比率分母：3,506+109+28,445 = 32,060世帯（長屋建109世帯含む）。
年収分布と高所得世帯比率
このセクションで分かること：新馬場駅周辺居住者の所得水準・年収分布・高所得世帯の実態。出店時の価格帯設定・客単価設計・業態選定の根拠となる最重要データです。
データによると、新馬場駅1km商圏の推計世帯年収分布（23M4W・8区分合計）は32,502世帯です。年収分布の特徴を見ると、最多層は年収200〜300万円未満（3,646世帯・11.2%）ですが、これは都市型単身層（若年IT就業者・クリエイター等）の多さを反映したものであり、絶対的な購買力の低さを意味するわけではありません。実態を正確に把握するために高所得層を積み上げると、年収1,000万円以上の世帯は4,661+2,562 = 7,223世帯・22.2%に達し、全国平均（約8%）の約2.8倍という圧倒的な高所得商圏であることが明確になります。さらに年収700万円以上では4,927+4,661+2,562 = 12,150世帯・37.4%が該当し、品川区が東京都内屈指の高所得地域であることを商圏データが裏付けています。
注目すべきは年収200万円未満（3,707世帯・11.4%）と1,500万円以上（2,562世帯・7.9%）が共存する「二極化商圏」という構造です。都心直結の立地特性上、若年IT就業者（年収200〜400万円台）と外資系・大企業管理職（年収1,000万円超）が同じ商圏内に混在しています。この二極化は「コスパ系テイクアウトもプレミアムダイニングも両立する業態多様性の受け皿」として機能しており、単価帯を二段構えにしたメニュー戦略（ランチは990円・ディナーは4,000円帯）を取る飲食店・店舗テナントが最も商圏特性に合致します。同様に価格帯設計において、同じ品川区内でも大井町（OIMACHI TRACKS開業後・ファミリー志向が強い）や天王洲アイル（オフィスビル特化型）とは明確に差別化された「旧東海道の文化的深みを活かした個性派店舗」のポジションが新馬場テナントの競争優位です。
| 年収階層（23M4W） | 世帯数 | 比率 | 全国比率 | 対応業態イメージ |
|---|---|---|---|---|
| 200万円未満 | 3,707 | 11.4% | 19.4% | テイクアウト・コスパ外食・コンビニ利用 |
| 200〜300万円未満（最多） | 3,646 | 11.2% | 16.2% | 若年IT就業者・ランチ900〜1,200円帯 |
| 300〜400万円未満 | 3,581 | 11.0% | 14.8% | チェーン飲食・スーパー・ドラッグストア |
| 400〜500万円未満 | 4,072 | 12.5% | 12.1% | 惣菜・カフェ・デリ・セレクトスーパー |
| 500〜700万円未満 | 5,346 | 16.4% | 16.5% | スペシャルティカフェ・美容室・フィットネス・中高単価外食 |
| 700〜1,000万円未満 | 4,927 | 15.2% | 12.8% | サロン・高単価外食・ワインバー・プレミアム食品 |
| 1,000〜1,500万円未満 | 4,661 | 14.3% | 6.0% | プレミアム食材・高級サロン・クリニック・資産運用 |
| 1,500万円以上 | 2,562 | 7.9% | 2.1% | 完全予約制・コンシェルジュ型プレミアムサービス |
※ 合計: 3,707+3,646+3,581+4,072+5,346+4,927+4,661+2,562 = 32,502世帯 ✅。出典：推計世帯データ（23M4W）。年収700万円以上：4,927+4,661+2,562 = 12,150世帯（37.4%）。年収1,000万円以上：4,661+2,562 = 7,223世帯（22.2%）。全国比率は参考値。
商業力・店舗数・年間販売額
このセクションで分かること：新馬場駅商圏の年間小売販売額・推計商業人口・業種別事業所数。来街倍率1.16倍という商圏構造を踏まえ、路面店・路地裏テナントにとってどのような出店機会があるかを明らかにします。
データによると、新馬場駅1km圏の年間小売販売額（21M4W）は6,434,333万円＝約643億円です。これを都道府県CSVの全国計（13,325,745,700万円＝約133兆2,574億円）と比較すると全国シェアは約0.048%、都道府県計（1,924,905,500万円＝約19兆2,491億円）に対しては約0.33%のシェアです。夜間人口52,616人の商圏として評価すると、1人当たり換算で約122万円/年（643億円÷52,616人）となり、全国平均（約100万円/年）を上回る「購買力が集積した商圏」の特性が読み取れます。飲食店事業所数（14M4W）は310店舗、飲食料品小売業事業所数（14M4W）は120店舗と絶対数が充実しており、1km圏内の飲食・小売の充足度の高さが競合環境の激しさを示すと同時に、「飲食・生活利便施設への需要が旺盛なエリア」であることの証左でもあります。事業所数（21M4W）では飲食店（M76）247店舗・持ち帰り・配達飲食（M77）33店舗のほか、洗濯・理容・美容・浴場業（N78）65店舗、フィットネスクラブ（N8048）3施設が確認できます。
飲食店ドットコムの新馬場駅テナント賃料データによると、直近1年間の平均坪単価は約19,763〜20,767円（最高66,000円・最低10,204円）で、年別推移は2023年：20,292円→2024年：22,912円→2025年：20,543円→2026年：19,763円と2024年ピークから調整局面にあります。2026年5月時点では「新馬場駅徒歩2分・物販店の小箱居抜き物件（43.07㎡・13.03坪）」「旧東海道沿い視認性良好・路面店・居抜き・64㎡（19.36坪）（北品川駅）」など実際の賃貸店舗・テナント物件・居抜き物件が流通しており、品川・大崎・五反田・大井町の周辺主要駅と比較してコスパ高く出店できる環境です。
🛒 商業指標一覧（21M4W・商圏内）
| 指標 | 商圏内 | 都道府県計 | 全国計 |
|---|---|---|---|
| 年間小売販売額（億円換算） | 約643億円 | 約19兆2,491億円 | 約133兆2,574億円 |
| 都道府県計シェア | 約0.33% | — | — |
| 全国シェア | 約0.048% | — | — |
| 推計商業人口（買物人口） | 60,909人 | — | 126,146,099人 |
| 卸売・小売業事業所数（21M4W） | 634事業所 | 141,065事業所 | 1,228,968事業所 |
| 飲食店事業所数（21M4W） | 247店舗 | 67,176事業所 | 499,193事業所 |
| 生活関連サービス業事業所数（21M4W） | 120事業所 | 43,775事業所 | 436,687事業所 |
| 美容・理容関連事業所数（N78・21M4W） | 65事業所 | 29,292事業所 | 325,730事業所 |
| フィットネスクラブ（N8048・21M4W） | 3施設 | 1,168施設 | 7,565施設 |
| 病院数（14M4W） | 3施設 | 658施設 | 8,737施設 |
| 一般診療所数（14M4W） | 34施設 | 10,943施設 | 85,773施設 |
| 歯科診療所数（14M4W） | 34施設 | 10,067施設 | 66,925施設 |
| 平均坪単価（2023年） | 20,292円 | — | — |
| 平均坪単価（2024年） | 22,912円 | — | — |
| 平均坪単価（2025年） | 20,543円 | — | — |
| 平均坪単価（2026年・直近1年） | 19,763円（2024年比調整局面） | — | — |
※ 年間小売販売額の万円原値：商圏内6,434,333万円・都道府県計1,924,905,500万円・全国計13,325,745,700万円。テナント賃料は飲食店ドットコム（新馬場駅・各年別）より。
エリアマーケティング三大人口の比較分析
このセクションで分かること：夜間人口・昼間人口・商業人口（買物人口）の3指標の比較から見えてくる、新馬場駅商圏の本質的な性格とビジネスポテンシャル。出店戦略の骨格を形成する最重要分析です。
新馬場駅の商業人口（買物人口）は夜間人口の1.16倍・60,909人です。これは「地域型：居住者中心の商圏（1〜2倍）」に分類されます。しかし単純に「地域型」と評価してしまうと商圏の本質を見誤ります。最重要の視点は昼夜比2.14倍という就業集積の構造で、昼間人口112,827人が夜間人口52,616人の2倍超存在することが示すように、この商圏の消費は夜間定住者だけでは説明できません。購買集中度（商業人口60,909人÷昼間人口112,827人）が0.54倍にとどまる事実は、「昼間に大量流入するビジネスパーソン・就業者の多くは商圏内で食事・サービス消費はするものの、大型買い物は品川駅・大井町など周辺の大型商業施設で行っている」という行動パターンを示しています。この構造を出店戦略に変換すると、「ランチ・テイクアウト・コーヒー・ネイル・美容などの昼間就業者消費」と「帰宅途中の夜間消費（夕食・惣菜・コンビニ利用・居酒屋）」の二本柱業態が最も適合します。青物横丁が飲食激戦区として高い競争環境にある一方、新馬場はランチ専門・テイクアウト特化・コーヒースタンドなど「ニッチ×昼間特化型」の小規模テナント物件が比較的リーズナブルな家賃で入居できる環境が残っています。
📊 エリアマーケティング三大人口 比較表（新馬場駅1km圏）
| 指標 | 数値 | 意味・解釈 |
|---|---|---|
| ① 夜間人口（居住人口・15M4W） | 52,616人 | 単身55.4%・年収1,000万円以上22.2%の都市型高所得定住層 |
| ② 昼間人口（流入人口・15M4W） | 112,827人 | 就業・通学含む昼間在圏人口。昼夜比2.14の就業集積型。IT就業者20,049人を含む |
| ③ 商業人口（買物人口・21M4W） | 60,909人 | 夜間人口の1.16倍。大型買い物は品川・大井町への流出、日常消費は商圏内に残留 |
| 来街倍率（商業人口÷夜間人口）【最重要】 | 1.16倍 | 【地域型】居住者中心だが昼間就業者の消費が上乗せ。ランチ・日常消費の両立業態が最適 |
| 購買集中度（商業人口÷昼間人口） | 0.54倍 | 昼間就業者の半数以上が大型買い物を商圏外で行う。ランチ・テイクアウト特化型が有利 |
| 昼夜比（昼間人口÷夜間人口） | 2.14倍 | 昼間人口が夜間の2.14倍。IT・クリエイター・グローバル企業就業者の大量流入が特徴 |
※ 来街倍率 = 60,909（21M4W）÷ 52,616（15M4W）= 1.157 ≒ 1.16倍。購買集中度 = 60,909（21M4W）÷ 112,827（15M4W）= 0.540 ≒ 0.54倍。昼夜比 = 112,827（15M4W）÷ 52,616（15M4W）= 2.144 ≒ 2.14倍。※ 来街倍率と購買集中度は分母・分子の時点が15M4Wと21M4Wで異なるため参考指標として扱うこと。
📌 三大人口分析から読み解く出店インサイト：「昼間就業者×夜間高所得定住層」の二重消費を制する戦略
新馬場駅商圏の消費構造は「昼間のビジネス消費」と「夜間の都市生活消費」の二層に分かれます。【昼間消費：情報通信業20,049人・卸売小売業19,925人を主ターゲット】ランチ特化・テイクアウト・スペシャルティコーヒー・軽食・デリカ・ネイルサロン（昼休み利用）が最も需要が厚い業態です。就業者の昼食消費は「時間効率×品質」が最優先で、12時〜13時の回転率最大化型ランチに特化した小規模テナント物件（10〜20坪）が費用対効果最高です。【夜間消費：年収1,000万円以上7,223世帯・単身18,011世帯を主ターゲット】帰宅後の夕食外食・惣菜・スペシャルティワインバー・バル・炭火焼き・居酒屋・美容室（夜間予約）が需要を持ちます。品川駅5分圏という好立地でありながら品川駅前より賃料が低い新馬場のテナント物件・賃貸店舗は、「品川で食べるより少し庶民的で、でも質は本物」という個性派飲食業態に最適です。旧東海道・品川神社の歴史的文脈を活かした店舗コンセプト（江戸前・宿場町料理・地酒専門・和の創作料理）は、AI・SNS時代の「ストーリーマーケティング」と相性が良く、Instagram・Google Map経由での集客でも差別化できます。
産業別事業所数と就業構造
このセクションで分かること：新馬場駅商圏で働く就業者の産業別内訳と事業所の業種構成。昼間就業者をターゲットにした出店業態の需要分析と競合環境の把握に活用できるデータです。
データによると、新馬場駅商圏の第2次・3次産業従業者数は93,608人（14M4W）と夜間人口52,616人を大きく上回っています。産業構造を見ると第3次産業従業者が73,962人（第2次・3次合計の約79.0%）と最大で、これに第1次産業7人・第2次産業14,391人が続きます。業種別に昼間就業者数を分解すると、圧倒的多数を占めるのが情報通信業（20,049人）で全体の約21.4%に達します。これに次ぐのが卸売・小売業（19,925人）・学術研究・専門技術サービス業（12,725人）・製造業（10,006人）の順です。情報通信業20,049人・学術研究・専門技術サービス業12,725人の合計32,774人が「IT・クリエイター・研究職・コンサルタント系の高付加価値知的労働者」として商圏内に流入しており、これがランチ・カフェ・スペシャルティコーヒー・上質な職人料理への高い需要を生み出しています。御殿山エリアのグーグル日本法人、品川インターシティのソニー・NTT各社、天王洲アイルの外資系企業など、新馬場駅1km圏の昼間就業者の質の高さは東京都内でも有数です。
不動産業・物品賃貸業の事業所数は242事業所（14M4W）と品川区内の中でも高密度で、テナント物件・賃貸店舗・事業用物件の情報が豊富に流通しています。建設業（165事業所）の多さは品川区の再開発需要と連動しており、連続立体交差工事・品川浦再開発・OIMACHI TRACKS後の周辺整備など建設需要が旺盛なことを反映しています。教育・学習支援業（52事業所）は生徒・学生数5,655人の需要基盤に対してまだ充足余地があり、英語・プログラミング・デザインなどIT人材向けのスキルアップ教室は昼間就業者と子育てファミリー双方をターゲットにできる有望業態です。
🏭 産業別昼間就業者数・事業所数（商圏内）
| 業種 | 昼間就業者数（14M4W推計） | 事業所数（14M4W） | 出店への示唆 |
|---|---|---|---|
| G_情報通信業 | 20,049人 | 130事業所 | 最多。IT・クリエイター向けランチ・スペシャルティコーヒー・スタンド需要旺盛 |
| I_卸売業・小売業 | 19,925人 | 656事業所 | 小売従業者の日常消費需要。地域密着型商業の競争環境を理解した上での出店が必須 |
| L_学術研究・専門技術サービス業 | 12,725人 | 146事業所 | コンサル・研究職・クリエイター。品質重視・個性派飲食・プレミアムコーヒー |
| E_製造業 | 10,006人 | 221事業所 | 製造系従業者の日常消費需要 |
| M_宿泊業・飲食サービス業 | 3,592人 | 350事業所 | 飲食350事業所。高品質・個性派・旧東海道テーマで差別化余地あり |
| H_運輸業・郵便業 | 3,707人 | 99事業所 | 配送・物流就業者の日常消費需要 |
| K_不動産業・物品賃貸業 | 1,102人 | 242事業所 | テナント物件・居抜き物件情報が豊富に流通 |
| P_医療・福祉 | 2,963人 | 169事業所 | 医療・福祉従業者向けランチ・テイクアウト。病院3・診療所34・歯科34 |
| O_教育・学習支援業 | 1,650人 | 52事業所 | 生徒学生5,655人の需要基盤。IT・英語・デザイン系スクールの充足余地あり |
※ 昼間就業者数は推計昼間人口内訳（14M4W）、事業所数は14M4Wデータより。情報通信業の昼間就業者20,049人は東京都内有数の水準。御殿山・品川インターシティ・天王洲エリアのグローバルIT企業群が商圏内に含まれることによる。
将来人口と出店戦略の方向性
このセクションで分かること：新馬場駅商圏の2025〜2050年の人口推移・高齢化率の変化。5〜30年スパンでの出店・業態選択の中長期的リスクと機会、テナント長期契約の判断材料を提供します。
データによると、新馬場駅商圏の将来人口推計は現状から増加傾向を示す興味深い軌跡を描いています。2020年国勢調査基準（58,925人）から見ると、2025年：55,745人・2030年：57,467人・2035年：58,951人・2040年：60,197人・2045年：60,886人・2050年：60,919人と推移します。一時的な調整後に増加トレンドへ転じる「U字回復型」の推計は、品川浦周辺地区市街地再開発事業（約13.5ha・延床約78万㎡・15棟）による居住人口の大幅増加が将来推計に反映されたものと考えられます。北品川駅周辺に大規模タワーマンション・住宅街区が複数誕生することで、新馬場駅商圏の夜間人口は今後10〜20年で着実に拡大する見通しです。テナント物件への長期賃貸契約（5〜10年）を検討する事業者にとって、人口増加トレンドはきわめて強力な出店根拠となります。
高齢化については、現在の約19.1%（65歳以上11,264人）から将来推計を見ると、65歳以上人口は2025年：11,229人・2030年：11,819人・2035年：12,984人・2040年：14,483人・2045年：15,465人・2050年：16,182人と着実に増加します。高齢化率は2040年代に約24〜27%水準に達する見込みで、現在は「アクティブな30〜40代が中核」の商圏が将来は「高所得シニア層の比率が高まる成熟都市型商圏」に移行します。一方で生産年齢人口（15〜64歳）は2030年以降も39,613〜38,179人の高水準を維持し続けるため、ビジネス消費・IT就業者需要の基盤が長期にわたって確保されます。15歳未満人口の推移は2025年：6,540人→2030年：6,034人→2035年：5,605人と若干の減少傾向にありますが、品川区が2025年「共働き子育てしやすい街」日本1位を獲得し乳児等通園支援事業（こども誰でも通園制度）を令和8年度から本格展開していることを踏まえると、子育てファミリーの新規転入増加による人口下支えが期待されます。
📈 将来人口推移（商圏内・各年次推計）
| 年次 | 総人口（推計） | 15歳未満 | 15-64歳 | 65歳以上 | 高齢化率（推計） | 出店戦略の方向性 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020年（基準） | 58,925人 | 6,875 | 37,261 | 11,264 | 19.1% | IT就業者・単身・DINKs主体。ランチ・カフェ・美容 |
| 2025年 | 55,745人 | 6,540 | 37,975 | 11,229 | 20.1% | OIMACHI TRACKS効果始動。飲食・美容・塾・医療が好機 |
| 2030年（品川浦再開発始動） | 57,467人 | 6,034 | 39,613 | 11,819 | 20.6% | 再開発居住者流入開始。ファミリー・子育て需要が増加 |
| 2035年 | 58,951人 | 5,605 | 40,362 | 12,984 | 22.0% | クリニック・調剤薬局・シニア向け外食が本格化 |
| 2040年（品川浦再開発ピーク期） | 60,197人 | 5,938 | 39,775 | 14,483 | 24.1% | 人口ピーク接近。多世代・多国籍・高所得混在の成熟都市型商圏 |
| 2045年 | 60,886人 | 6,344 | 39,075 | 15,465 | 25.4% | 富裕高齢者向けコンシェルジュ型サービス台頭 |
| 2050年 | 60,919人 | 6,557 | 38,179 | 16,182 | 26.6% | 介護・配食・訪問サービスの需要最大化 |
※ 将来推計人口（各年次M4W）より。高齢化率は65歳以上÷総人口の推計値（参考指標）。品川浦周辺地区市街地再開発事業（三菱地所等13社・約13.5ha・延床約78万㎡）による居住人口増加が2030年以降の人口回復に寄与する見込み。
🎯 出店戦略の方向性：「昼間IT就業者×夜間高所得単身・DINKs×再開発による将来人口増加」の三角形を制する業態選択
新馬場駅周辺への出店・テナント物件選定を検討する場合、「今（2026〜2030年）」と「将来（2030〜2040年）」で戦略を分けて考えることが肝心です。【今の推奨業態】①ランチ特化型飲食店・テイクアウト専門・スペシャルティコーヒースタンド：情報通信業20,049人・学術研究専門技術12,725人の昼間就業者をメインターゲット。週5日×ランチ需要×高単価（1,200〜1,800円帯）で月商を最大化。②夜間型ダイニングバー・個性派居酒屋・ワインバー・炭火焼き：年収1,000万円以上7,223世帯・単身18,011世帯の夜間消費を取る。旧東海道・品川神社の文化的文脈が「インスタ映え×歴史×美食」のコンテンツマーケティングと相性抜群。③美容室・ヘアサロン・ネイルサロン：45-49歳が最多人口層・昼間IT就業者の需要が厚い。完全予約制・高単価・リピーター型で月次定期収入を確保。④フィットネス・ヨガ・パーソナルジム：フィットネスクラブ3施設と昼間就業者112,827人の比は極めて低く、供給不足が深刻。月額制プレミアム型で安定収益。⑤保育・学習塾・英語・プログラミング教室：外資系IT就業者のバイリンガル子育て需要。品川区の子育て優位性（日経1位）が転入ファミリー増加を後押し。【将来推奨業態（2030〜2040年）】⑥品川浦再開発居住者向け生活サービス業（調剤薬局・クリニック・デリカ・コンビニ代替）：北品川15棟・延床78万㎡の超大規模開発完成後は数千〜数万人の新規居住者が商圏に加わる。今から物件を確保し先行出店することで参入障壁を高められる絶好の機会。
消費支出データ分析
このセクションで分かること：新馬場駅商圏の推計消費支出の費目別内訳と1世帯当たりの支出額。「どの費目に、どの程度の金額が使われているか」を世帯単位で把握することで、出店業態の需要の厚みをより直感的に評価できます。
データによると、新馬場駅商圏の消費支出データ（23M4W）の分母として、年収8区分合計の32,502世帯を使用します。費目別の1世帯当たり年間支出額を算出すると、食料合計：約78.9万円/年（月約6.6万円）、外食合計：約17.0万円/年（月約1.4万円）、住居合計：約31.6万円/年（月約2.6万円）、交通・通信：約27.8万円/年（月約2.3万円）、教養娯楽：約32.7万円/年（月約2.7万円）、保健医療：約14.7万円/年（月約1.2万円）、教育：約12.8万円/年（月約1.1万円）、その他の消費支出：約40.8万円/年（月約3.4万円）となっています。
最も注目すべき項目が三つあります。第一に外食合計が月約1.4万円（年17.0万円/世帯）という水準ですが、これは1人世帯55.4%という単身優位の世帯構成において「1人分の外食費」であるため、世帯密度×単身比率を考慮した実質的な外食市場規模（32,502世帯×0.554×年17万円＝約30.6億円）は商圏内飲食店247店舗に対して十分な市場規模があります。第二にその他の消費支出が月約3.4万円（年40.8万円）という高水準で、美容・理容・交際費・特殊サービスへの旺盛な消費がこの商圏の特徴です。第三に教養娯楽費が月約2.7万円（年32.7万円）で、フィットネス・カルチャー・コンテンツへの積極消費姿勢がフィットネス施設の不足（わずか3施設）とのギャップを際立たせています。住居費が月約2.6万円と全国平均より高い水準を示す点は、品川区の高い家賃水準を反映しており、「自宅が狭いから外食・カフェ・共用スペースを多用する」という都市型ライフスタイルの消費行動にも直結しています。
📊 消費支出費目別 1世帯当たり年間・月間推計（新馬場駅1km商圏・32,502世帯）
※ 分母：年収8区分合計世帯数 32,502世帯（23M4W）。出典：消費支出データ（23M4W）。1世帯・年（万円）＝合計額（千円）÷世帯数÷1,000で算出。
| 費目 | 合計額（千円） | 1世帯・年（万円） | 1世帯・月（千円） | 出店業態への示唆 |
|---|---|---|---|---|
| 食料合計 | 25,660,844 | 約78.9万円 | 約65.8千円 | 惣菜・デリカ・地域飲食店・デリバリー需要 |
| うち外食合計 | 5,515,950 | 約17.0万円 | 約14.2千円 | 単身×IT就業者の日常的外食消費が核。昼夜両対応の飲食が強い |
| 住居合計 | 10,279,447 | 約31.6万円 | 約26.4千円 | 高い家賃負担→外食・テイクアウト頻度増加 |
| 光熱・水道合計 | 5,590,818 | 約17.2万円 | 約14.3千円 | 省エネ・電力最適化関連 |
| 家具・家事用品合計 | 3,267,095 | 約10.1万円 | 約8.4千円 | 都市型インテリア・生活雑貨・ホームファッション |
| 被服・履物合計 | 3,199,805 | 約9.8万円 | 約8.2千円 | セレクトアパレル・ビジネスカジュアル・コスメ |
| 保健医療合計 | 4,792,535 | 約14.7万円 | 約12.3千円 | クリニック・調剤薬局・整体・健康食品 |
| 交通・通信合計 | 9,034,953 | 約27.8万円 | 約23.2千円 | 品川からの通勤・広域移動。帰宅後テイクアウト需要と連動 |
| 教育 | 4,171,450 | 約12.8万円 | 約10.7千円 | 学習塾・英語・プログラミング。共働きファミリーの教育投資 |
| 教養娯楽合計 | 10,626,387 | 約32.7万円 | 約27.2千円 | フィットネス3施設と消費額のギャップ大。ヨガ・ジム・カルチャーの出店余地大 |
| その他の消費支出合計 | 13,251,396 | 約40.8万円 | 約34.0千円 | 美容・理容・交際費・特殊サービス。都市型高所得層の「見えない消費」が最大費目 |
💡 消費支出分析から見えるテナント出店の勝ちパターン
1世帯あたりの消費支出から見えてくる新馬場商圏の「消費の4大エンジン」は、①その他消費支出（40.8万円/年）＝美容・理容・交際費・特殊サービスへの高水準投資（商圏最大費目）、②教養娯楽（32.7万円/年）＝フィットネス・文化体験・趣味への積極消費（施設3つのみという深刻な供給不足）、③外食（17.0万円/年）＝単身IT就業者の日常的外食消費（昼間就業者需要と相乗効果）、④食料（78.9万円/年）＝高品質惣菜・デリカ・プレミアム食材への需要です。新馬場エリアの店舗物件・テナント物件を活用する場合、「美容室（完全予約制・高単価・夜間も営業）・フィットネス・ヨガ（月額制プレミアム系・圧倒的な供給不足）・個性派飲食（旧東海道テーマ・ランチ特化・夜間バル）・スペシャルティコーヒースタンド（IT就業者の昼間需要・帰宅途中消費）・英語・IT系スクール（外資就業者子女・共働きファミリー向け）」の業態が最も商圏特性と噛み合うと結論付けられます。
💡 商圏データを見て出店イメージが湧いてきた方へ
ここまでの商圏・人口・年収・消費データから、新馬場駅エリアでの出店イメージが具体化してきた方は、次のステップとして「実際の店舗物件・テナント物件」と「補助金活用」をぜひご相談ください。弊社提携不動産会社が物件をご提案し、弊社が立地・商圏の観点から判断材料や補助金活用のサポートをご提供します。
※ 公式LINEから無料でご相談（一部、レポートサービス等は有料）いただけます
💰 新馬場駅エリアで出店・開業する際に使える補助金
新馬場駅周辺（東京都品川区）での出店・開業には、国・東京都・品川区それぞれの補助金・助成金を組み合わせることで、初期費用を大幅に抑えられる可能性があります。補助金は年度ごとに内容が変わるため、最新情報は必ず公式窓口で確認してください。
🏛️ 国の補助金（全国共通）
小規模事業者向けの販路開拓支援として小規模事業者持続化補助金が代表的です。創業間もない事業者向けの枠も設けられています。また、省力化・デジタル化に関する補助金など、様々な種類の補助金があります。
→ 最新情報：中小企業庁 事業者向け支援施策について
🏢 東京都の補助金
創業者向け・中小企業向けの補助金が複数用意されています。東京都中小企業振興公社での相談（無料）を活用することで、自社に合った補助金を効率よく探すことができます。
→ 最新情報：東京都産業労働局
／公益財団法人 東京都中小企業振興公社
🌆 品川区の補助金（北品川駅エリアに最も関連）
品川区では創業支援・商業振興に関する助成制度が用意されています。品川区は都内でも積極的な創業支援策を展開しており、「品川区創業支援事業計画」に基づく認定特定創業支援等事業による各種優遇（登録免許税の減免・創業融資の優遇等）が受けられます。また、区内の商業振興に関する補助や、品川浦周辺地区の再開発エリアに向けた将来的な支援策が設けられる可能性もあります。品川区役所の産業振興課またはしながわ産業振興センターにご相談ください。事前相談を行うことが条件となる制度もあるため、早めの確認が重要です。
→ 最新情報：品川区 経営支援・融資あっせん
⚠️ 補助金申請の注意点：補助金は一般的に募集（応募）期間が決まっているものが多く、全員がもらえるわけではないため、事前準備が勝負のカギです。出店を具体的に検討し始めたタイミングで、まず各窓口や専門家に相談することを強く推奨します。
よくある質問（FAQ）
Q. 新馬場駅周辺の商圏規模はどのくらいですか？
A. データによると、新馬場駅半径1km圏の夜間人口（15M4W）は52,616人、人口総数（20M4W）は58,925人です。1日平均乗降人員は15,099人（2024年度・2022年度比+約8.7%増）（京急グループ2024年度公式データ）で、全線72駅中46位です。昼間人口は112,827人（夜間人口の2.14倍）と就業集積が著しく、情報通信業の昼間就業者だけで20,049人を数えます。年間小売販売額は約643億円（6,434,333万円・21M4W）で、推計商業人口（買物人口）は60,909人と夜間人口の約1.16倍。来街倍率1.16倍の「地域型：居住者中心＋昼間就業者消費上乗せ型商圏」で、年収1,000万円以上の世帯が22.2%（7,223世帯）・1人世帯比率55.4%（18,011世帯）（23M4W・20M4W）という高所得単身優位の商圏です。テナント賃料は飲食店ドットコムによると平均坪単価19,763円（2026年直近1年間・2024年比調整局面）と「出店コストを抑えながら都心需要を取れるタイミング」にあります。
Q. 新馬場駅周辺で新規出店・開業するには何から始めればよいですか？
A. まず①「情報通信業20,049人・学術研究12,725人の昼間IT就業者」「年収1,000万円以上7,223世帯の夜間高所得定住層」「1人世帯18,011世帯の単身消費層」のうちどの層を主ターゲットにするかを明確にすること。②昼間人口112,827人という就業集積型商圏特性を踏まえ、「ランチ特化・テイクアウト専門・スペシャルティコーヒースタンド」が費用対効果最高であること。③2026年のテナント平均坪単価19,763円（2024年22,912円比調整局面）という環境は「好立地をリーズナブルに取れる窓」であること。④泉岳寺〜新馬場間の連続立体交差事業と品川浦周辺地区超大規模再開発（13.5ha・延床78万㎡）が進行中の今こそ、将来の人口増加を先取りした出店タイミングであること。⑤品川区の創業支援制度・国の補助金活用の可否を確認した上で物件探しをスタートすることが重要です。
Q. 新馬場駅と近隣の品川・北品川・青物横丁・鮫洲とはどう違いますか？
A. 京急2024年度乗降客数データと商圏特性の差を整理すると、①品川（241,688人/日・2位）：JR・新幹線・地下鉄乗換の超広域ターミナル。来街倍率が最大・賃料最高水準。②青物横丁（35,970人/日・14位）：飲食激戦区・ビジネスパーソン集積型。賃料も高水準。③新馬場（本記事・15,099人/日・46位）：旧東海道宿場町×昼間IT就業者20,049人×品川再開発恩恵型。適正賃料で昼間需要を取れる「穴場良立地」。④北品川（8,977人/日・59位）：品川浦再開発予定地の中心。今後の人口急増が見込まれる開発直撃型。旧東海道の歴史資源も豊富。⑤鮫洲（9,677人/日・57位）：運転免許センター需要・純住宅地型。新馬場の独自性は「品川の昼間消費恩恵を享受しながら、旧東海道の文化的深みを活かした個性派店舗が低リスクで出店できる最後の穴場立地」にあります。日吉・菊名・綱島（東横線沿線）が若年ファミリー型商圏であるのとは異なる、「都市型高所得単身＋IT就業者」という全国的に希少な商圏タイプです。
Q. 新馬場駅周辺の将来性・開発動向はどうなっていますか？
A. 2026年現在、新馬場駅エリアに直接・間接に関わる注目トピックが相次いでいます。①乗降客数の着実な増加（2024年度：15,099人・2022年度比+8.7%）：回復・増加基調が続いています。②京浜急行本線（泉岳寺〜新馬場間）連続立体交差事業の進展：京急公式ページで2026年3月にも進捗更新。約1.7km高架化・踏切3か所除却により北品川〜新馬場間の街区構造が大きく変わります。北品川駅には旧東海道の宿場町にふさわしい新駅舎デザインが発表されています。③品川浦周辺地区市街地再開発事業（約13.5ha・延床約78万㎡）：三菱地所等13社が事業協力者に選定（2024年1月）。北品川駅周辺の居住・就業人口が将来的に数万人規模で増加する見通しです。④大井町トラックス（OIMACHI TRACKS）開業（2026年3月28日）：大井町駅直結の約80店舗複合施設が開業し、品川区全体の商業集積が強化されました。新馬場駅から大井町は徒歩・自転車でもアクセス可能なエリア内での相乗効果が発生しています。⑤品川区が子育て優位性を強化：日経共働き子育てランキング2025年1位を獲得。若年ファミリー層の転入増加が続いており、子育て関連サービスの需要が拡大しています。
Q. 新馬場駅周辺で有望な出店業態はどんなものですか？
A. データと2026年の最新商業動向から、以下の業態が有望です。①ランチ特化・テイクアウト専門・スペシャルティコーヒースタンド：情報通信業20,049人・学術研究12,725人の昼間就業者が昼食消費の主役。週5日×ランチ特化型で高い座席回転率が実現しやすい。②夜間型個性派飲食（旧東海道テーマ・ワインバー・居酒屋・炭火焼き）：年収1,000万円以上7,223世帯・単身18,011世帯の夜間高所得消費。旧東海道・品川神社の歴史的文脈がSNS集客と相性抜群。③美容室・ヘアサロン・ネイルサロン：45-49歳が最多人口層・昼間IT就業者の美容需要が厚い。完全予約制・高単価・リピーター型で月次定期収入を確保。④フィットネス・ヨガ・ピラティス・パーソナルジム：現在わずか3施設に対し昼間人口112,827人・教養娯楽費32.7万円/年という大きな需要供給ギャップ。月額制プレミアム型での参入余地が非常に大きい。⑤英語・IT系スクール・プログラミング教室：外資系IT就業者のバイリンガル子女教育需要と品川区の子育て優位性（日経1位）が後押し。⑥クリニック・歯科・調剤薬局：医療・福祉従業者2,963人・一般診療所34・歯科診療所34という現状基盤に加え、再開発による人口増加で需要拡大が見込まれる。
Q. 新馬場駅周辺の店舗物件・テナント物件の紹介はしてもらえますか？
A. 弊社は宅地建物取引業（宅建業）の免許を有しておらず、直接の物件仲介・賃貸借契約の媒介は行っておりません。ただし、新馬場駅・品川区エリアに強いテナント専門の不動産業者様と提携しており、ご希望の方には弊社提携の不動産業者様をご紹介することが可能です。商圏データをもとにした出店エリアのご相談・業態コンサルティングと組み合わせて、最適な店舗物件・テナント物件・居抜き物件・事業用物件探しをワンストップでサポートする体制を整えています。2026年5月現在、新馬場駅徒歩2分の物販店小箱居抜き物件（13坪）や旧東海道沿い視認性良好な路面店居抜き物件（19坪・北品川駅）など実際の店舗賃貸物件が流通しています（飲食店ドットコムのテナント相場情報参照）。まずは下記LINEよりお気軽にご相談ください。
新馬場駅で加盟可能なフランチャイズ｜7カテゴリー・67業態から探す
気になるカテゴリーを選び、広告を左右にスライドしてご覧ください。全業態を一覧表示することもできます。加盟募集エリアや出店可否は各ブランドへの確認が必要です。
学習塾・教育
10業態子ども人口、教育支出、既存教室、送迎動線などから、塾・スクールに適した立地を比較します。
少人数個別指導塾
1対1個別指導塾
集団指導塾
自習・学習管理型塾
キッズダンススクール
子ども運動教室・体育教室
プログラミング教室
ロボット・STEAM教室
幼児教育・能力開発教室
自習室・有料学習スペース
フィットネス
8業態年齢構成、運動・健康需要、既存ジム、広さや設備などの条件を見比べます。
グループ型マシンピラティス
パーソナル型マシンピラティス
24時間小型フィットネス
パーソナルジム
セミパーソナルジム
整体・ストレッチ専門店
インドアゴルフ
女性専用フィットネス
美容・サロン
9業態年齢構成、既存サロン、駅からの生活動線、予約・リピート需要を確認します。
アイブロウ専門店
ネイルサロン
アイラッシュ専門店
ドライヘッドスパ
美容室・カラー専門店
セルフホワイトニング
メンズ眉毛・メンズ美容
セルフ脱毛
エステ・痩身サロン
治療・介護・福祉
10業態高齢者人口、医療・福祉供給、採用条件、訪問・送迎動線などを確認します。
高齢者向け配食サービス
就労継続支援A型事業所
就労継続支援B型事業所
児童発達支援・放課後等デイサービス
リハビリ特化型デイサービス
障害者グループホーム
在宅マッサージ・訪問鍼灸
訪問看護ステーション
整骨院・接骨院
鍼灸院
小売・生活サービス
13業態居住世帯、既存商業施設、生活需要、物件アクセスやサービス特性を確認します。
買取専門店
リユースショップ
不動産仲介FC
ペットサロン・トリミング
便利屋
トランクルーム・レンタル収納
カーコーティング・洗車専門店
中古車買取・中古車販売
リフォーム・外壁塗装
スマホ修理・スマホ買取店
ハウスクリーニング
コインランドリー
家族葬・小規模葬儀
飲食・食事系
8業態昼夜人口、外食支出、既存飲食店、昼・夜の客層の違いを確認します。
ラーメン・油そば・まぜそば専門店
焼肉・ホルモン専門店
焼鳥専門店
居酒屋
カレー専門店
惣菜・デリ専門店
弁当専門店
おにぎり専門店
カフェ・スイーツ等
9業態持ち帰り需要、学生・住宅地の動線、客単価、既存カフェ等との違いを確認します。
ベーカリー・パン専門店
クレープ専門店
ハンバーガー・グルメバーガー専門店
わらび餅・和スイーツ専門店
からあげ・チキン専門店
カフェ・コーヒー専門店
たい焼き専門店
アイスクリーム・ジェラート専門店
ドーナツ・焼き菓子専門店
広告・加盟募集の確認について：表示されるバナーはPR・広告です。各業態の広告枠があることは、その駅で特定ブランドへの加盟や出店が可能であることを意味しません。実際の募集エリア・募集終了状況・物件条件・契約条件は、必ず各FC本部へご確認ください。
掲載は加盟・出店の収益性や成功を保証するものではありません。
この駅での加盟募集広告や出店エリアの掲載についてご相談いただけます。
🏢 新馬場駅周辺エリアでの出店・開業サポートについて
新馬場駅周辺（東京都品川区北品川・東品川）での新規出店・増店・店舗移転・店舗開業・テナント賃貸・居抜き物件活用・事業用物件探しを検討されている方に向けて、商圏データをもとにした立地選定・出店戦略のご相談を承っています。なお、弊社は宅建業者ではないため店舗物件の直接仲介は行っておりませんが、ご希望の方には弊社提携の新馬場駅・北品川駅・品川区エリアに強いテナント専門の不動産業者様をご紹介させていただくことが可能です。
- ✅ 商圏データに基づく立地診断・エリア比較（新馬場 vs 北品川 vs 青物横丁 vs 品川 vs 大井町 等）
- ✅ 弊社提携のテナント専門不動産業者様のご紹介（東京都内・全国対応）
- ✅ 飲食店・カフェ・テイクアウト専門店・美容室・フィットネス・クリニック・学習塾・小売店・サービス業 各業態の出店相談
- ✅ 補助金・助成金情報のご案内、専門家のご紹介
- ✅ 開業前の商圏調査・競合分析レポートの提供
- ✅ KDDI Location Analyzerを活用したリアルタイム人流・通行量データのご提供
参考情報：京急グループ「2024年度 駅別1日平均乗降人員」・京急「京浜急行本線（泉岳寺駅〜新馬場駅間）連続立体交差事業」・三菱地所「品川浦周辺北・西・南地区市街地再開発事業 事業協力者選定」・品川区「品川浦周辺地区のまちづくりについて（2026年4月）」・ITmedia「OIMACHI TRACKS 大井町トラックス」・日経BP「2025年版共働き子育てしやすい街ランキング 品川区1位」・品川区「産業振興・創業支援」・品川区「統計情報」・品川区「年齢別人口報告表（2026年1月）」・飲食店ドットコム「新馬場駅の賃料相場情報」・鉄道チャンネル「北品川駅 新駅舎デザイン」
新馬場駅・品川区エリア 提携不動産会社・士業の先生 募集中！
出店・開業を検討している読者様をサポートいただける、事業用物件・テナント物件・居抜き物件を取り扱っている不動産仲介会社様、
士業の先生で協業いただける方は、弊社公式LINEからご連絡お待ちしております。
提携いただける不動産会社様、士業の先生におかれましては、
お問い合わせのあった事業者様をご紹介をさせていただきます！
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